분당 서현역과 정자역 상권에 가장 큰 호재는 아무래도 판교신도시 개발이다.

판교신도시 개발계획에 따르면 경기도 성남시 분당구 판교동,하산운동,삼평동 일원 약 929만4000㎡(281만1000평)의 부지에 2009년 말까지 2만9350가구가 들어서게 된다.

판교신도시는 경부고속도로를 축으로 동판교와 서판교로 나뉘는데,2010년 개통 예정인 신분당선은 동판교 지역을 통과한다.

또 성남~여주선 복선전철의 환승역인 판교역도 동판교에 자리잡는다.

따라서 동판교는 지하철 역세권 지역으로 고밀도지구로 조성된다.

대신 하수처리장과 쓰레기소각장 예정용지,납골당 등과 같은 기피시설도 동판교에 주로 들어선다.

탄천을 사이에 두고 동판교와 이어지는 서현역과 신분당선의 종점인 정자역은 이러한 판교신도시 개발의 수혜를 직접적으로 입을 것으로 전망된다.

하지만 이러한 개발효과가 제한적일 거라는 전문가 의견도 있다.

판교신도시 개발 주체의 하나인 성남시의 한 관계자는 "판교신도시에 들어설 아파트에는 최첨단 홈네트워크가 장착되는 만큼 상가 수요가 어떤 신도시보다 작을 것"이라고 전망했다.

또 서현역 상권에 위치한 제일부동산컨설팅 이상필 대표도 "판교신도시급의 주택개발단지라면 상업용지 비율이 1~2% 정도면 충분하다.

그러나 지금의 개발계획을 보면 상업용지 비율이 6~7%에 달한다.

그만큼 상가 공급이 많을 테고 이는 기존 분당의 서현역 상권을 잠식하는 결과를 초래할 것"이라고 말했다.

그러나 태평양부동산의 손준근 대표는 "판교신도시의 중심상업지역은 서현역 상권에 비해 크기가 절반 정도에 불과하다"면서 "판교신도시에 살게 될 10~20대들은 서현역 상권으로 몰릴 것"이라고 기대감을 나타냈다.

제일부동산컨설팅의 이 대표도 "일반적으로 신도시 내 상권이 자리잡힐 때까지 5년여의 시간이 필요하다"면서 "그 때까지는 서현역이나 정자역 상권이 혜택을 누릴 수 있다"고 말했다.

다만 성급한 기대감으로 함부로 창업에 나서는 것은 금물이라고 전문가들은 이구동성으로 경고한다.

현재 서현역이나 정자역 상권의 권리금이나 임대료는 이미 전국 최고 수준에 도달해 있는 데다 경기침체로 상인들이 당장의 어려움을 겪고 있기 때문이다.

제일부동산컨설팅 이 대표는 "대형프랜차이즈 업체가 아닌 개인이 선점효과를 기대하고 무작정 들어갔다가는 6개월 만에 투자비를 다 날려 버리는 수도 있다"며 주의를 당부했다.

이호기 기자 hglee@hankyung.com