Q) 주택 2채를 소유하고 있습니다.

마포구에 있는 아파트(공시가액 5억원)와 인천시에 있는 단독주택(공시가액 3억원)입니다.

현재 종합부동산세 대상이 되고 내년부터는 1가구2주택 양도세 중과세 대상에도 포함됩니다.

그래서 결혼 후 독립해 살고 있는 아들(31)에게 인천에 있는 주택을 증여하고자 합니다.

증여세 부담 때문에 토지는 그대로 두고 주택 부분(건물)만 증여하고자 하는데 이렇게 하면 종부세와 양도세를 줄일 수 있을까요.


A) 양도세를 계산할 때 주택의 수가 미치는 영향은 큽니다.

1주택 소유자는 비과세를 받을 수 있고,주택 세 채를 가진 사람은 60%의 세율로 세금을 냅니다.

그리고 2주택 소유자는 내년부터 50%의 세율로 세금을 내야 합니다.

그런데 주택(건물 부분)의 소유자와 그 부수 토지의 소유자가 다른 경우에 누구의 주택으로 볼지가 혼동됩니다.

소득세법에서는 양도세를 계산할 때 주택은 건물 소유자의 것으로 판단합니다.

즉 부수토지 소유자의 주택으로 보지 않습니다.

다만 동일 세대원이 토지와 건물을 구분해 소유하고 있다면,부수토지를 소유한 사람도 주택을 소유한 것으로 판단합니다.

하지만 재산세와 종합세의 경우는 다릅니다.

토지와 건물을 일괄 평가해서 과세하기 때문에 토지를 소유한 사람에게도 주택분 재산세와 주택분 종부세가 과세됩니다.

과거에는 건물에는 재산세,토지에는 종합토지세가 과세됐으나 종합토지세가 폐지됐기 때문에 주택의 부수토지를 보유한 사람에게도 주택분 재산세와 종부세가 과세되는 것입니다.

질문하신 경우 양도세 중과세는 피할 수 있으며,마포에 있는 주택은 1가구1주택으로 양도세 비과세까지 받을 수는 있지만 종부세는 완벽하게 피할 수 없습니다.

단독주택의 공시가액 중 토지가격에 해당하는 부분이 주택 공시가액에 포함돼 종부세를 판단하기 때문입니다.

완벽하게 종부세를 피하고자 한다면 토지 부분까지 같이 증여해야 할 것입니다.

원종훈 국민은행 PB팀 세무사 music6311@empal.com