울산광역시 남구 삼산동 상권은 백화점 덕분에 탄생한 신흥 상권이다.

중산층 아파트 단지였던 삼산동일대에 현대백화점(98년)과 롯데백화점(2000년)이 각각 들어서면서 유동인구가 급증,상권이 커지기 시작했다.

"그래도 요즘은 백화점 영향을 덜 받는 편이지요.

2~3년 전만 해도 백화점 쉬는 날이면 손님이 절반으로 줄었어요." 현대백화점 뒤편 먹자골목의 '황토포크'식당 종업원은 "백화점 영향력이 아직도 크지만 이면 도로변 상가도 자생력을 갖추기 시작했다"고 전했다.

이곳에서 손님이 붐비는 점포는 백화점과 중복되지 않은 업종으로 승부하는 곳이다.

그 중에서도 대형 음식점이 가장 잘되는 편이다.

주 고객은 백화점에 쇼핑 나온 주부들과 인근 산업단지의 대기업 직장인 등이다.

현대백화점 뒤편 먹자골목은 울산에서 음식점 집결지로 유명하다.

강대민 '추풍령감자탕과 묵은지' 대표(36)는 "200대까지 댈 수 있는 유료 주차장이 5분 거리에 있는 데다 다양한 먹거리를 취향대로 즐길 수 있어 울산 최고의 장사목"이라고 귀띔했다.

저녁 시간이면 번호표를 받아 줄을 서야 할 정도로 붐비는 이 점포는 매달 1억3000만~1억5000만원의 매출을 거뜬히 올리고 있다.

손님이 많은 주말이면 34개 테이블이 4~5회전 할 정도다.

지난달 27일 먹자골목 끝에 위치한 '원조 할매낙지'에는 식사 시간대가 아닌 오후 4시에도 손님들로 넘쳐났다.

김길순 원조 할매낙지 종업원(45)은 "주말에는 손님이 1000명도 넘게 온다"며 "평일에도 평균 500~600명이 찾는다"고 말했다.

원조 할매낙지는 추풍령감자탕과 묵은지 바로 옆에 있다가 100m 떨어진 이곳으로 3주 전 옮겨왔다.

워낙 장사가 잘 되자 점포 소유주가 직접 장사를 하겠다고 나섰기 때문이다.

김씨는 "새로 이사 오면서 권리금 2억원에 월세 1000만원으로 비싸게 계약해 걱정이 많았는데 장사가 이전보다 잘 돼 걱정없다"며 웃었다.

삼산동 먹자골목의 특징은 음식점 규모가 '대형'이란 점이다.

이곳 음식점은 대부분 50평이 넘고 좀 크다 싶으면 100평 정도다.

김광성 '탑' 부동산 소장은 "울산 사람들이 대형 음식점을 선호하는 경향도 있지만 직장 주변에 회식할 만한 곳이 마땅찮아 일부러 차를 끌고 찾는 직장 회식 손님이 많기 때문"이라고 했다.

차를 몰고 오는 손님이 많아보니 주차장을 중심으로 먹자골목이 형성됐다.

음식점의 권리금·임대료도 주차장과의 거리에 따라 차이가 크다.

주차장과 15m 정도 떨어진 '돈야삼겹살'의 월세는 400만원인 반면 불과 5m 떨어진 한 대형 음식점의 월세는 1000만원으로 두 배 이상 비싸다.

또 다른 특징은 다양한 먹거리다.

블루칼라 노동자가 많은 울산의 특성상 다른 지역에 비해 돼지고기를 많이 먹는다.

삼겹살이 몸 속 공해물질을 배출시킨다는 속설 탓이다.

그래서 삼겹살 집이 압도적으로 많다.

하지만 해물탕·낙지·중식당 등 튀는 업종들이 더 선전하고 있다.

원조 할매낙지에서 식사를 하던 김광영씨는 "삼겹살이 지겨울 때 기분에 따라 선택할 수 있는 먹거리가 많아 삼산동을 찾는다"고 말했다.

이른바 '울산의 강남'이라 불리는 삼산동에서 백화점과 경쟁하는 것은 피하는 게 좋다.

백화점의 압력 탓에 백화점과 직접 경쟁하는 브랜드 아울렛은 들어서지 못하는 실정이다.

3개월 전 울산의 1020상권인 성남동에 여성의류 브랜드 '미샤'를 오픈한 점주는 "백화점 압력 때문에 미샤 본사에서 삼산동 상가에 아예 점포를 내주지 않았다"며 "삼산동에 패션 로드숍이 발달하지 못하는 이유는 백화점의 영향력이 워낙 크기 때문"이라고 지적했다.

이곳 부동산 관계자들은 삼산동이 남들과 차별화 할 수 있는 확실한 무기만 있다면 한번 도전해볼 만한 매력적인 상권이라고 말했다.

한 부동산업소 관계자는 "아직 빈 공터가 많은데 땅 소유주들이 나대지로 팔기보다는 건물을 지어 시세 차익을 올리려고 한다"며 "앞으로 경기가 더 좋아진다면 나대지가 빌딩으로 메워질 수 있다"고 말했다.

다만 비싼 월세와 임대료는 점주들에게 부담으로 작용한다.

1층 도로변 30평 점포 기준 보증금 2억원，월세 1000만원은 서울 강남역 이면도로변 점포의 임대료에 육박하는 수준이다.

이러다보니 현대백화점과 롯데백화점을 축으로 한 대로변에는 수익이 높은 성형외과,피부과 등 병원들이 10여개 빌딩 숲을 이루고 있다.

롯데백화점 뒤편으로는 단가가 싼 소주·막걸리 유흥주점과 대형 나이트클럽이 성황을 이루고 있다.

지난해 '바다이야기' 사건이 터지기 전만 해도 성인게임장들이 불야성을 이뤘지만,이제는 게임장이 빠져나간 자리에 텅 빈 점포들이 눈에 띈다.

성선화 기자 doo@hankyung.com