올해 서울 신규분양 '최대어'로 꼽히는 은평뉴타운 공급이 다음 달로 확정됐다.

특히 은평뉴타운은 분양가가 지난해 발표됐던 액수에 비해 10%가량 낮아질 전망이어서 더욱 주목받고 있다.

부동산 전문가들은 대부분 은평뉴타운이 "지난 9월 분양가 상한제가 실시된 이후 최고의 청약경쟁률을 기록할 것"으로 전망하고 있다.

분양이 다음 달로 다가오면서 수요자들도 청약전략 수립을 위해 분주해지고 있다.

은평뉴타운은 주택공급은 당초 이달에 할 예정이었으나 내달로 미뤄지면서 분양가상한제가 적용된다.

이로써 수요자들은 분양가 외에도 전매제한을 고려해야 한다.

또 일반분양이 아니더라도 특별공급 물량과 장기전세주택(시프트)을 통해 입성할 수 있는 길이 있다.


◆내달 1지구 1643가구 일반분양 시작

은평뉴타운은 은평구 진관내동，외동，구파발동 일대에 약 350만㎡(105만평) 규모로 들어서는 강북권 '미니 신도시'다.

북한산국립공원을 끼고 있고 녹지율이 42%로 판교신도시(37.3%)보다 높다.

또 아파트 평균 용적률이 140%로 판교신도시(160%)보다 낮고 ha당 인구밀도는 122명으로 분당신도시(198명)의 60% 수준이어서 주거환경이 쾌적할 것으로 기대되고 있다.

이곳에 들어설 주택은 모두 1만6172가구다.

1~3지구로 나눠 개발되고 있다.

아파트 분양은 공사진행이 가장 빠른 1지구를 시작으로 해서 다음 달부터 이뤄진다.

2지구는 공정률이 40% 선이고,3지구는 현재 터닦기 공사가 한창이다.

반면 1지구는 현재 공정률이 80% 수준에 이르고 있다.

1지구는 통일로를 따라 북한산 쪽으로 길게 늘어진 모양으로 A,B,C공구로 나뉘어 공급된다.

A공구는 삼환기업과 롯데건설이 시공하며 지하철 3호선 구파발역과 중심상업지구 등이 가장 가깝다.

태영과 현대건설이 짓고 있는 B공구는 도로 접근성이 좋은 편이다.

C공구는 대우건설과 SK건설에서 공급한다.

B,C공구는 북한산이 인접해 있어 좀 더 쾌적할 것으로 전망된다.

일반분양 물량은 △전용면적 84㎡(25.7평)형 341가구 △101㎡(30.5평)형 544가구 △134㎡(40.5평)형 516가구 △167㎡(50.5평)형 242가구 등 모두 1643가구다.

공정률이 80%를 넘긴 뒤 분양하는 '후분양제'가 적용돼 입주시기가 내년 6월께로 빠른 편이다.

2지구 일반분양분 1345가구는 2008년 하반기 이후，3지구 일반분양분 2000여가구는 2010년 상반기 이후 공급될 예정이다.

◆청약가점 64점 이상 돼야 할 듯

1지구 3.3㎡당 분양가는 전용 84㎡형 1050만원,101㎡형 1260만원,134㎡형 1320만원,167㎡형 1380만원이다.

이는 작년 9월 서울시가 발표했던 분양가보다 평균 10.24% 낮아진 수준이다.

SH공사는 "84㎡형의 경우 2004년 입주가 이뤄진 은평뉴타운 인근 불광동 북한산 현대홈타운의 같은 규모 주택보다 400만~500만원 낮다"고 설명한다.

그러나 은평뉴타운은 후분양으로 입주가 빨라 자금조달 여유기간이 짧은 편이다.

이에 따라 자금조달 계획을 보다 꼼꼼하게 세워 청약할 필요가 있다.

금융권 관계자들은 "은평뉴타운의 경우 내년 하반기에 일반분양이 이뤄질 예정인 2지구가 입지여건에서 1지구보다 좋아 보인다"며 "조달자금이 빠듯한 예비청약자들은 꼼꼼하게 계획을 세워서 2지구를 노려보는 것도 좋은 방법"이라고 말했다.

은평뉴타운 중·소형 물량은 청약저축 가입자만 청약할 수 있으며 청약가점제는 적용되지 않는다.

중·대형은 청약예금 가입자를 대상으로 전체 물량의 절반은 가점제로，나머지는 추첨제로 공급한다.

부동산 전문가들은 은평뉴타운 청약가점 커트라인을 64점 이상으로 예상하고 있다.

◆특별공급물량 3338가구에는 전매제한 없어

은평뉴타운은 2,3지구는 물론 가장 분양이 빠른 1지구도 분양가상한제가 적용된다.

당초 1지구는 11월에 분양돼 전매제한 없이 소유권이전 등기가 이뤄지는 대로 바로 전매할 수 있을 것으로 기대됐다.

하지만 서울시와 SH공사가 청약과열을 우려해 분양시기를 12월로 늦췄다.

이에 따라 일반분양 물량 가운데 전용 85㎡ 초과 중·대형은 5년，전용 85㎡ 미만 중·소형은 7년간 팔 수 없다.

그러나 특별공급물량은 전매제한을 적용받지 않는다.

은평뉴타운에서는 1∼3지구를 합쳐 원주민 등에게 공급되는 특별공급 물량이 총 3338가구가 나온다.

서울시는 건설교통부와의 협의를 통해 11월30일 이전에 입주자 모집공고를 내는 방법으로 이 특별공급 물량은 전매제한을 피할 수 있게 배려했다.

특별공급분의 입주권 전매는 1지구의 경우 소유권 이전등기가 이뤄지는 내년 4월 이후부터 가능하다.

따라서 이번에 일반분양을 받지 못하는 수요자들은 이 물량을 노려볼 만하다.

2지구는 2009년 상반기 입주 이후부터 입주권이 시장에 풀릴 전망이다.

다만 1,2지구의 특별공급물량은 미정이다.

3338명의 원주민들은 1지구와 2지구 중에 원하는 곳을 선택할 수 있는데，아직 이들이 희망지역을 선택하지 않았기 때문이다.

◆장기전세주택도 내달 660가구 나와

SH공사의 장기전세주택인 '시프트'도 12월 중 660가구가 공급된다.

전용면적을 기준으로 59㎡형이 409가구，84㎡형은 251가구가 나올 예정이다.

전세가격은 아직 최종 확정되지 않았다.

다만 그동안 시프트의 전세가가 주변 시세의 70∼80% 선에서 결정됐던 점을 감안하면，1억1000만∼1억4000만원 정도에 결정될 가능성이 높은 것으로 분석된다.

국민은행에 따르면 현재 은평뉴타운 주변인 불광동 북한산현대홈타운의 경우 비슷한 규모의 주택 전세가는 1억7000만원이어서 시프트의 전세가는 메리트가 있을 전망이다.

SH공사의 시프트는 첫 계약 이후 2년마다 계약을 갱신하게 되며，최장 20년까지 연장할 수 있다.

재계약 시 전세가는 종전 가격의 최대 5% 이내 범위 내에서만 인상되는 게 장점이다.

임도원 기자 van7691@hankyung.com