서울에 사는 김양분씨는 몇 해 전에 동생과 함께 공동명의로 상가건물과 아파트를 상속받았다.

그러나 공동명의가 서로 간에 불편해 김씨는 상가건물을， 동생은 아파트를 갖기로 합의하고 상가건물가격과 아파트가격의 차액을 형인 김씨가 동생에게 정산해 주기로 했다.

이럴 때도 세금을 내야 할까.

낸다면 차액을 받은 동생만 신고하면 되는 것일까.

세법에서는 재산을 서로 바꾸면 두 사람 모두 동시에 재산을 사고 판 것으로 보아 양도소득세를 과세하도록 되어 있다.

따라서 김씨의 경우도 아파트와 상가건물의 가격차이분에 대해서만 세금을 내면 되는 것이 아니라 아파트는 아파트대로， 상가건물은 상가건물대로 교환하는 지분 전체에 대해서 양도소득세를 내야 한다.

그러면 각각 얼마로 계산하여 세금을 내야 할까.

일반적으로는 교환계약서에 각 교환가액(매매가액)이 명시되지 않는 경우가 많다.

그 경우 교환으로 취득하게 된 부동산의 시가가 양도가액이 되어 취득 당시의 실지취득가액과의 차액에 대해서 세금을 계산하게 돼 있다.

이때 부동산 시가는 매매사례가액 감정가액 기준시가를 순차적으로 적용한다.

따라서 아파트처럼 유사부동산의 매매사례가액이 있으면 그 매매사례가액을 적용하여 세금을 계산하고 특별히 감정을 받은 것이 있다면 그 감정가액으로 할 수 있지만， 매매사례가액과 감정가액이 없는 부동산의 경우라면 실제시가에 비해 보통 낮게 고시되어 있는 기준시가로 세금을 낼 수 있다는 점은 교환의 장점이라 할 수 있다.

교환으로 인한 취득세와 등록세도 실지거래가액이 없으므로 지방세 과세시가표준액으로 낼 수 있다는 점도 유리하다.

특히 김씨처럼 친인척 간에 거래할 때는 가격산정을 조심해야 한다.

재산의 시가가 서로 다른 부동산을 교환하면서 차액을 정산하지 않으면 그 차액만큼은 증여한 것으로 보아 증여세를 내야하기 때문이다.

이현회계법인 현상기 세무본부장