대치동 은마 250가구 일반분양 가능

정부의 11.3 대책은 향후 주택시장에 만만치 않은 파장을 몰고 올 것으로 전망된다. 주택업계에서 규제로 손꼽아 온 제도들을 완전히 '폐기처분'했기 때문이다. 부동산 대책의 주요 내용은 재건축 규제완화와 투기지역.투기과열지구 해제,지방 미분양 아파트 양도소득세 감면 등이다. 집값 급등기에 내놨던 규제들이 최근 건설.부동산시장 침체를 명분으로 완전히 풀리게 된 셈이다.

특히 재건축 규제 빗장이 거의 다 벗겨진다. 이에 따라 서울 강남권의 6만가구와 강북 6만가구를 포함해 정비계획이 수립된 수도권의 18만여가구에 대한 재건축 사업이 활기를 띨 것으로 보인다. 집값 급등과 개발이익 환수를 명분으로 그동안 재건축의 '족쇄'로 작용해 온 소형.임대주택 건설 의무비율 완화로 조합원들이 재건축에 따른 비용 부담을 크게 덜 수 있어서다.

서울 대치동 은마아파트,압구정 현대아파트,잠실 주공5단지 등 강남권 대표적 재건축 추진단지들이 큰 수혜를 입을 것으로 전망된다.


3종 일반주거지역에 있는 이들 단지는 현재 대부분 기본계획 용적률이 서울시 조례에 따라 최대 210% 적용된다. 국토부는 '국토의 이용 및 계획에 관한 법'에 명시된 300%까지 용적률을 파격적으로 올려줄 방침이다. 늘어나는 용적률의 30~50%는 보금자리주택으로 지어야 하지만 임대주택의무 비율이 없어지기 때문에 지금보다 수익성이 훨씬 좋아진다는 게 업계 분석이다.

또 이들 단지는 최소 주택형이 102㎡(31평형) 이상이어서 기존 소형주택 의무비율을 적용하면 재건축 이후엔 조합원들의 집이 더 적어진다. 하지만 소형주택 의무비율 규제가 완화돼 앞으로는 중.대형 재건축도 가능해진다.

GS건설에 따르면 현재 197%인 은마아파트의 용적률을 300%로 높여 재건축할 경우 전체 가구수는 4424가구에서 5320가구로 896가구 늘어나는 것으로 나타났다. 이 가운데 보금자리 주택으로 배정되는 646가구를 제외한 149㎡크기의 주택 250가구를 일반 분양할 수 있는 것으로 분석됐다.

서울 강남구 개포주공,강동구 고덕주공,둔촌주공 등 저층 저밀도 재건축 단지의 사업도 재개될 전망이다. 2종 일반주거지역인 이들 단지는 기본계획용적률이 210% 수준에서 법적 용적률 허용치인 250%까지 높아질 수 있기 때문이다.

강동구 둔촌주공 재건축 추진위원회 관계자는 "오전부터 주민들의 문의전화가 늘어 업무에 지장이 있을 정도"라며 "조합설립 주민동의율 75%를 채우는 대로 조합설립인가 절차에 들어갈 예정"이라고 말했다.

하지만 기대만큼 재건축 아파트 거래가 활성화될지는 의문이다. 주변 아파트 시세가 30% 이상 떨어져 있어 재건축 이익보다는 오히려 추가로 부담해야 할 돈이 더 많다는 계산도 있기 때문이다.

실제 은마아파트는 정부의 이번 조치로 매물이 회수되고 매도 호가가 뛰고 있지만 매수세는 찾기 힘들다. 단지 내 한 중개업소 관계자는 "지난주까지 7억원대 후반까지 떨어졌던 일부 102㎡형 급매물 호가가 최소 3000만원 이상 올랐다"며 "다만 매수자들은 7억원대를 고수하고 있어 매매는 없는 상황"이라고 말했다.

정호진 기자 hjjung@hankyung.com