재건축 관련 규제가 대거 풀리고,지방 미분양 취득시 양도세 부담도 크게 줄어든다. 투기지역 및 투기과열지구는 서울의 강남.서초.송파 등 강남 3구를 제외한 전 지역이 해제된다. 주택 보유자가 향후 2년 내 매입한 지방 미분양 주택의 경우 양도소득세가 중과되지 않고 일반과세된다. 유동성 지원을 위해 관급공사를 하는 건설사에 최대 300억원이 지원된다. 정부는 3일 경제난국 극복 종합대책의 일환으로 이 같은 '부동산 및 건설경기 활성화 대책'을 발표했다.

지방 미분양 취득때 양도세 중과 제외

1세대 다주택자에 대한 양도소득세 부담 완화는 '지방 미분양 주택이나 실수요 목적(근무지 이동,취학,질병 치료 등)'인 경우에 한해서만 제한적으로 도입된다. 정부는 또 1세대 1주택자 양도세 비과세 거주요건은 내년 7월부터 수도권 3년,지방 2년으로 각각 강화키로 한 계획을 전면 철회했다. 따라서 현행 기준(서울,과천 등 5대 신도시만 거주요건 2년 적용)이 유지될 전망이다.

당초 정부는 수도권과 지방,구매 목적에 관한 구별 없이 1세대 다주택자에 대한 양도세 중과제도를 2년간 한시적으로 정지시키는 방안(기간 중 취득 또는 양도한 주택은 일반세율 과세)을 검토했다. 그러나 투기 조장에 대한 비판 여론을 감안해 세부담 완화의 대상과 폭을 크게 줄였다.

이번에 새롭게 양도세 중과에서 빠지게 되는 케이스는 크게 두 가지다. 우선 3일부터 2010년 말까지(계약일 기준) 지방 미분양 주택(선착순 계약 중인 주택,준공 여부 불문)을 취득한 경우다. 몇 채를 사든,언제 팔든 상관없이 일반세율(6~33%,개정법령 기준)을 적용하기로 했다. 장기보유특별공제(10년 보유시 최대 80% 공제)도 받을 수 있다.

실수요 목적으로 지방 소재 주택을 1채 취득해 1세대 2주택자가 된 경우에도 직장의 변경 또는 전근,취학(고등학교와 대학교만 해당),질병 치료(1년 이상 요양) 등의 사유가 입증되면 지방주택은 없는 것으로 간주되고 1세대 1주택 규정을 적용받는다. 보유요건(3년 이상)과 지역에 따른 거주요건(서울.과천.5대 신도시 2년)을 갖추면 양도세가 비과세된다는 얘기다. 지방주택을 먼저 팔면 장기보유특별공제를 매겨서 일반세율로 과세하게 된다. 지금까지는 실수요 목적의 지방 주택 매입시 2년 이내 기존 주택을 팔아야만 1세대 1주택자 지위가 유지되는 한시적 제도로 운영됐으나 앞으로는 이 같은 제한 없이 실수요 목적만 유지되면 2주택 보유 상태로 있어도 세제상의 불이익을 받지 않게 된다.

재건축 임대주택 건립 의무비율 폐지

아파트를 재건축할 때 용적률이 법적 한도까지 허용된다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에는 용적률이 일반주거지역의 경우 △1종 200% △2종 250% △3종은 300%로 정해져 있다.

서울시는 2.3종의 경우 정비계획 용적률 개념을 도입해 각각 210%,230%로 운영하고 있다. 따라서 2종은 최대 40%포인트,3종은 최대 70%포인트까지 용적률을 높일 수 있게 된다.

도태호 국토해양부 주택정책관은 "3종의 경우 이론적으로 용적률 300%까지 재건축이 가능하나 아파트 동간거리 등 다른 규제를 감안할 경우 최대 280∼290% 정도의 용적률이 적용될 것으로 보인다"고 말했다. 임대주택 의무비율은 폐지된다. 단,정비계획 용적률을 초과한 용적률의 30∼50%를 보금자리주택으로 지어야 한다.

소형주택 의무비율은 현재 △60㎡ 이하 20% △60㎡ 초과∼85㎡ 이하 40%에서 '85㎡ 이하 60%'로 완화된다.

경기.인천 등 수도권 투기과열지구 해제

부동산 투기 억제 방안으로 운영해 온 주택투기지역 및 투기과열지구는 서울의 강남.서초.송파 등 강남 3구를 제외한 전 지역이 7일부터 해제된다. 토지투기지역은 전 지역에서 풀린다.

당초 해제 대상에서 제외한 것으로 알려진 인천 남동구와 동두천도 해제 대상에 포함됐다. 투기지역과 투기과열지구에서 풀리면 주택담보대출 때 적용받는 담보인정비율(LTV)이 40%에서 60%로 높아진다. 40%로 묶여 있었던 총부채상환비율(DTI)은 아예 폐지된다.

투기과열지구에서 해제된 곳에서는 오피스텔의 전매제한도 사라진다.

현재 서울 인천 등 9개 시에서 100실 이상의 오피스텔을 분양받을 경우 소유권 이전등기일까지 팔 수 없다. 주택거래신고 지역도 강남 3구를 제외한 전 지역이 해제된다.

판교.은평뉴타운도 전매제한 완화 소급

정부는 8.21 부동산 대책 발표 때 수도권 아파트의 전매제한 기간을 1∼7년으로 완화하기로 한 조치를 기존 분양분에도 소급하기로 했다. 이에 따라 대책 발표 이전에 입주자 모집공고를 한 아파트도 전매제한 기간이 현행 5∼10년에서 1∼7년으로 단축된다. 판교신도시 은평뉴타운 등 기존 분양 아파트들이 대거 혜택을 받을 수 있게 됐다.

정부는 건설업체 지원을 위한 방안도 내놓았다. 건설사가 정부와 계약한 관급공사의 공사대금 채권에 대해 신용보증기금의 보증을 받아 금융회사에 담보로 제공하면 업체당 300억원까지 지원받을 수 있다. 건설사는 대출상환용이 아닌 운영자금으로 이 돈을 사용할 수 있다.

또 주택건설사업자가 한국토지공사로부터 공공택지를 분양받았으나,대금 납부를 연체하고 있는 경우 연체이자 등 납부 부담을 줄여주기로 했다.

현재 공공택지 분양금액은 23조원이며 이 중에 12조7000억원의 중도금이 미납돼 있다. 연체금 규모만 7741억원에 달한다.

한편 정부가 3일 내놓은 '경제난국 극복 종합대책'에 대한 건설업체들의 반응은 기대에 못 미친다는 평가다. 이형 대한주택건설협회 상무는 "관급공사 대금 채권에 대한 보증한도를 업체당 300억원으로 늘리기로 한 대목은 환영할 만하지만 혜택을 볼 건설사 수가 많지 않을 것"이라며 "미분양이 해소되면 굳이 정부가 나서서 미분양 주택을 사주거나 유동성을 지원하지 않아도 된다"고 설명했다.

김문권/차기현 기자 mkkim@hankyung.com