2006년 1월 부동산 실거래가 신고제가 시행되기 전에 관행처럼 이뤄졌던 '다운계약서' 작성은 불법일까，합법일까. 주호영 특임장관 후보자와 이귀남 법무장관 후보자에 이어 21일 정운찬 국무총리 후보자 인사 청문회에서도 다운계약서가 주요 이슈로 떠오르면서 불법 여부에 관심이 몰리고 있다.

다운계약서는 주택 매매 때 실거래가보다 낮은 가격으로 작성한 계약서를 말한다. 이귀남 후보자는 청문회에서 1998년 서울 이촌동 한강삼익아파트를 3억8000만원에 사면서 계약서엔 2억9500만원을 기재했다. 다운계약서를 쓰면 매도자는 장부상 양도차익이 줄어 양도세를 적게 낼 수 있고,매입자는 취득 및 등록세를 절감할 수 있다.

현행법에 따르면 다운계약서 작성은 명백한 불법 행위이다. '공인중개사 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률'(옛 부동산중개업법)에 따르면 거래 당사자가 부동산 거래를 거짓으로 신고하면 해당 부동산 취득세의 3배 이하를 과태료로 물게 된다. 덜낸 세금을 토해내는 것은 물론 가산세까지 내야 한다.

공교롭게도 청문회에서 거론된 다운계약서는 부동산 실거래가 신고제가 도입된 2006년 1월 전에 작성됐다. 당시 부동산중개업법에는 '거래금액을 허위로 기재해서는 안된다'는 조항만 있었을 뿐 다운계약서의 위법 여부나 처벌 내용은 없었다. "이 후보자가 한강삼익아파트를 구입할 당시 부동산 거래의 99%가 관행적으로 다운계약서로 작성됐다"는 법무부 해명도 이런 맥락이다.

문제는 세금 탈루 여부다. 매도자가 다운계약서로 국세인 양도세를 덜 냈다면 위법일 수 있다. 2006년 1월 이전이라도 실거래가 6억원 초과의 고가주택이나 투기지역의 주택을 매입했거나,매입 후 1년 이내에 주택을 양도했을 때는 실거래가로 신고해야 한다. 이 경우에 해당되는 주택 거래에서 다운계약서는 위법이 되는 셈이다. 이들 경우에 해당되지 않는 주택은 2006년 1월 전에는 기준시가대로 양도세를 매겼기 때문에 다운계약서 작성이 위법이 아니라는 게 국세청의 설명이다. 다운계약서로 지방세인 취득 · 등록세를 덜 낸 것도 위법이 아니다. 행정안전부 관계자는 "2006년 1월 전에는 시가표준액보다 약간 높은 수준에서 신고를 하는 것이 일반적이었고 법적으로도 수용해줬다"고 말했다. 이 경우에는 실거래가와 신고가액이 달라도 세법상 마땅한 제재 방안이 없는 셈이다. 2006년 1월 전에는 부동산중개업법으로도 처벌 대상이 아니다.

임도원 기자 van7691@hankyung.com