재건축을 통해 총 세대수는 4채 늘어나는데 일반분양으로 나오는 아파트는 200채?

수수께끼 같은 이야기지만 내년 3월 철거를 앞둔 서울 관악구 신림8동 강남아파트에서 실제로 벌어졌다. 이 단지는 재건축을 통해 현재 세대수 876채보다 4채가 늘어난 880채로 건축된다. 하지만 일반분양은 200채로 결정될 예정이다. 재건축을 통해 늘어나는 4채 이외의 196채가 어떻게 생겨났을까. 해답은 강남아파트만의 특수한 사정에 있었다.

이 단지는 다른 아파트에서 볼 수 없는 반지하 세대가 있었다. 모두 60세대로 같은 아파트 단지 내에 있으면서도 다른 세대와 달리 토지지분이 없다. 조합원 자격이 없어 재건축 후 지어지는 아파트의 입주권도 받을 수 없는 상황이다. 조합은 이들 세대에 3.3㎡당 870만원의 보상금만 지급하고 내보내기로 해 60채만큼이 일반분양으로 나오게 된다.

또 아파트 입주권을 받지 않고 현금 청산되는 조합원이 130여세대에 달한다는 점도 일반분양분이 늘어나는 이유다. 재건축을 하더라도 세대수가 크게 증가하지 않아 수익성이 높지 않다보니 손바뀜이 적지 않게 이뤄졌는데 현재 거주하는 조합원 중 2억~3억원에 달하는 추가부담금을 낼 수 없는 사람들이 많아서다.

1974년 지어져 1995년 재난위험 시설물로 지정돼 떠밀리다시피 재건축에 나서게된 결과다.

최정용 조합장은 "지난해 6월 동,호수 추첨까지 마쳤으나 아직 분양계약을 하지 않은 조합원이 많다"며 "이들이 늦게라도 계약에 나설 경우 일반분양분은 그만큼 줄어들 수도 있다"고 설명했다.

조합 측은 전용면적 43㎡(옛 46.2㎡ · 14평)소유주에게 1억4570만원을 지급하는 등 현금청산을 한다는 방침이다.

이 같은 우여곡절 끝에 일반분양은 늘어났지만 수익성은 여전히 제자리걸음이다. 일반분양에 따른 분양수익만큼이 보상금과 현금청산금으로 지출될 것으로 보여 부담금은 1대 1 재건축 수준이 될 수밖에 없어서다.

인근의 태양공인 관계자는 "최근 입주한 신림 푸르지오 전용면적 60㎡(옛 24평)의 거래가가 3억4000만~4억원 선인데 강남아파트의 경우 지분과 추가부담금을 합쳐 3억7000만원을 내야 비슷한 평형에 입주할 수 있다"며 "당장은 큰 투자가치가 없어 보이지만 2호선 구로디지털단지역이 바로 옆에 있고 신규 단지인 만큼 입주할 때쯤에는 가격이 오를 수도 있다"고 말했다.

노경목 기자 autonomy@hankyung.com