올해는 양도소득세와 관련한 일몰규정(일정한 기간만 적용하고 이후 폐지되는 법규)이 많아 부동산 실수요자나 투자자들의 특별한 주의가 필요하다. 양도세 예정신고 세액공제 제도가 올 1월1일부터 폐지됐고 오는 2월12일 이후에는 양도세 5년간 한시 감면제도 사라지게 된다. 다주택자 양도세 중과 완화 조치는 내년부터 종료되지만 연말께로 다가가면 정부가 최종 입장을 밝히겠다고 해 아직 유동적이다. 이들 일몰규정을 정확히 살펴보고 부동산 절세전략을 펴는 것이 올해 최대 부동산 투자 포인트 중 하나라 할 수 있다.

◆2월11일까지만 양도세 감면 혜택

신규 주택이나 미분양 주택을 사서 향후 5년간 양도세 감면 혜택을 받으려면 다음 달 11일까지 매매계약 체결과 계약금 납부를 모두 마쳐야 한다. 2월12일 이후 계약분부터는 집을 팔 때 보유주택 수 등에 따라 부과되는 양도세를 모두 내야 한다.

서울을 제외한 인천경제자유구역 등 성장관리권역에선 계약 후 5년간 양도세 전액을 내지 않아도 된다. 경기 고양，성남，과천，수원，광명，하남 등 과밀억제권역의 경우 전용면적 149㎡ 이하 주택에 한해 계약 후 5년간 양도세 60%가 면제된다. 계약기간 등을 감안할 때 신규 분양 주택은 1월 말까지 청약받는 단지를 공략하는 것이 안전하다.

◆다주택자 양도세 중과 완화 연장 관심

다주택자 양도세 중과 완화는 올해 말까지 시행될 예정이지만 정부가 하반기 들어 연장 여부와 관련한 입장을 밝히겠다고 했다. 시장 상황에 따라 연장 여부가 결정될 수 있어 다주택자들의 고민이 깊어질 수밖에 없다.

일단 연장이 안 되고 당초 예정대로 폐지가 될 경우를 가정하면 집을 여러 채 가진 다주택자는 올해 말까지 적어도 한 채를 팔아야 양도세 부담을 줄일 수 있다. 연말까지 집을 팔면 2주택자는 양도세 기본세율(6~35%)을 적용받는다. 3주택 이상 보유자는 기본세율을 적용받되 투기지역 내에서는 10%가 가산돼 최고 45% 세율로 과세된다. 하지만 2011년으로 넘어가면 2주택자는 50%,3주택 이상 보유자는 60% 중과된다.

만약 4억원짜리 집을 한 채 더 산 2주택자가 올해와 내년 각각 7억원에 집을 팔 경우 세금은 어떻게 달라지는지 예를 들어 보자.과세표준은 올해나 내년이나 2억9750만원으로 똑같다. 하지만 올해 팔 경우 세율이 6~35% 적용돼 세금은 9814만원이 나온다. 내년에 팔면 50%가 적용돼 1억6362만원의 세금을 내야 한다. 양도차익은 3억원인데 매도시점에 따라 세금이 6500만원가량 차이 나게 된다.

전문가들은 대출부담이 크고 양도차익이 적은 곳,강북이나 수도권 등 비투기지역의 집부터 처분하는 게 유리하다고 조언한다. 또 재산세 부과 기준일이 6월1일이기 때문에 이왕에 매각한다면 그 이전에 파는 게 낫다. 다만,보유한 지 2년이 채 안 된 집을 처분하는 것은 바람직하지 않다. 1년 미만 보유는 50%,2년 미만은 40%의 세율이 적용되기 때문이다.

한편 올해 말까지 주택을 한 채 더 사서 2주택 이상 된 사람이나 비사업용(부재지주) 토지 소유자는 보유기간이 2년 이상이면 양도시기에 관계없이 양도세 기본세율을 적용받는다. 양도세 중과대상에서 제외된다는 얘기다. 따라서 여윳돈이 있는 사람이라면 올해 기존 주택이나 토지를 추가로 사볼 만하다.

◆양도세 기본세율 인하

양도세 기본세율이 올해 인하됐다. 과표구간별 소득세율은 △1200만원 이하 6% △1200만~4600만원 이하 15% △4600만~8800만원 이하 24% △8800만원 초과 35%가 적용된다. 1200만~4600만원 이하 구간과 4600만~8800만원 이하 구간에서만 작년보다 1%포인트 낮아지게 됐다. 당초 정부는 8800만원 초과 구간에서 세율을 33%로 낮추려고 했으나 국회에서 이를 2년간 유예해 2011년까지 35%를 그대로 유지하기로 결정했다.

◆양도세 예정신고 세액공제 폐지

부동산을 판 뒤 2개월 안에 신고하면 납부세액의 10%를 공제해주던 '양도세 예정신고 세액공제' 제도는 올해부터 폐지된다. 대신 예정신고가 의무화된다. 단，올해 말까지 1년간은 부동산을 양도한 후 신고하면 과표 4600만원 이하에 대해서는 5%를 양도세액에서 빼준다. 또 예정신고를 하지 않을 경우 부과하는 가산세는 올해 10%만 매긴 뒤 2011년부터 20%를 부과한다. 한편 예정신고 세액공제 폐지에 따른 부담이 가격에 전가돼 부동산 매도가격이 높아질 가능성이 제기되고 있다.

박합수 국민은행 PB부동산팀장은 "쉽지는 않지만 세액공제를 전가한 매물인지 아닌지를 따져볼 필요가 있다"고 수요자들에게 당부했다.

◆부재지주는 올해 말까지 땅 팔아야 유리

기본세율로 부과되던 비사업용(부재지주) 토지 중과 완화 조치도 올해 말로 종료된다. 내년부터는 60% 세율로 중과된다. 따라서 1986년 12월31일 이전부터 갖고 있거나 2006년 12월31일 이전에 상속받은 농지 임야 목장은 올해 말까지 파는 게 절세측면에서 유리하다. 이 밖에 당초 작년으로 종료될 예정이던 일반주택의 취득 · 등록세 50% 감면 조치는 지난해 말 지방세법 개정안의 국회 통과로 올해 말까지 연장됐다. 이에 따라 각각 2%씩인 취득 · 등록세 세율이 올해에도 각각 1%씩 절반으로 줄어들게 된다.

미분양 주택 취 · 등록세 50% 추가 감면 혜택은 오는 6월 말까지 준공된 주택에 한해 주어진다. 감면세율은 지자체별로 차이가 있다. 최초 분양받아 취득한 사람에게만 적용된다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com