영국 프리미어리그에서 활약하고 있는 박지성 선수(맨체스터 유나이티드)도 국내 상가시장 침체는 돌파하기 힘들었던 걸까. 챔피언스리그,프리미어리그에서 골과 어시스트 등으로 주가를 올리고 있는 박 선수가 빌딩 투자에서는 부진한 스코어를 보이고 있다.

박 선수는 그동안 모은 돈으로 경기도 용인시 흥덕지구에 '스타 프라자'(사진)를 작년 3월 준공했다. 대지면적 1200㎡에 지하2층~지상7층 규모로 지어진 상가 건물로 시가는 250억원 정도로 추정된다. 시행자는 박 선수 부친인 박성종씨다.

'박지성 빌딩'은 지은 지 1년이 됐지만 불경기 탓에 분양이 제대로 이뤄지지 않았다. 2008년 개발을 시작할 때엔 모든 상가를 분양할 계획이었으나 금융위기 등으로 절반이 넘는 상가를 박씨가 고스란히 떠안고 있는 것으로 전해졌다.

지난해부터 분양을 접고 임차인을 찾고 있으나 이마저 여의치 않은 실정이다. 상대적으로 분양 및 임대가 잘 되는 1층에도 공실이 있다.

인근 중개업소 관계자는 "병원과 학원이 몇 개 들어왔지만 아직 60%대의 공실률을 보이고 있다"며 "용인 흥덕지구는 최근 새로 조성된 택지 지구여서 상권이 활성화 되려면 최소 3년 정도 더 걸릴 것"이라고 내다봤다.

◆다시 등장한 임대료 보장제

상가 분양시장 침체는 박 선수만 겪는 일이 아니다. 올해 인천경제자유구역 내 송도신도시에는 부동산 업계에서 잠시 잊혀졌던 단어가 다시 등장했다.

송도신도시개발유한회사에서 분양한 스트리트형 상업시설 '커넬워크'에서 쓰인 '임대료 보장제'다. 상가 임대가 안되면 일정 규모의 수익금을 시행사가 지급하는 제도로,2년간 분양대금 대비 5% 수준의 임대료를 보장하는 조건이다.

예컨대 6억원에 분양한 1층 뒷면 상가라면 매달 250만원의 월 임대료를 시행사가 대신 내 준다. 2005년을 전후해 서울 동대문에 테마상가가 집중 공급되던 시절 나왔던 '이색 상가마케팅'이 내수 경기 침체를 맞아 부활한 셈이다.

송도개발유한회사는 국내 대형 건설사인 포스코건설과 국제적 부동산개발회사 '게일'이 설립한 글로벌 특수목적법인(SPC)이지만 상가 분양난을 피해갈 수는 없었다.

커넬워크는 지난해 10월부터 입주를 시작했지만 340여개 상가 중 문을 연 곳은 부동산 중개업소 4곳과 커피숍 하나뿐이다. 같이 지어진 445실의 오피스텔도 지난달 현재 8개 실만 입주가 이뤄진 상황이다. 회사 측은 임대료 보장제를 통해 미계약분(회사측 10% 주장,인근 중개업소 30% 추정)을 해소할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

◆"장사 잘되면 그 때 분양하겠다"

'선임대 후분양' 방식도 지난해부터 확산되는 추세다. 상가 준공을 전후해 시행사가 장사를 하겠다는 사람과 먼저 임대계약을 맺고 분양을 진행하는 방식이다.

경기도 일산에서 올 하반기 입주 예정인 '블루밍 위시티' 등에서 진행되고 있다. 매수자 입장에서는 임대수익이 확정된 상가를 리스크 없이 살 수 있다는 장점이 있다. 역시 정상적인 상가분양이 이뤄지지 않은 데 따른 고육지책이라는 평가다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "선임대 후분양 방식이 적용되는 상가는 대부분 준공 때까지 선분양되지 않은 결과"라며 "미분양 해소를 위해 시행사가 임차인까지 모으러 다니는 상황"이라고 설명했다.

판교신도시에는 '반값 상가'라는 슬로건을 내건 곳도 등장했다. 7개동 315개 점포의 '마크시티'다. 분양가가 층 및 위치에 따라 3.3㎡당 850만~4690만원으로 분당신도시 상가값의 절반이라는 주장이다. 이 역시 불황기에 투자자 이목을 끌려는 '노이즈 마케팅'으로 분석된다.

노경목 기자 autonomy@hankyung.com