한달새 1억…재건축 집값 금융위기 후 최대폭 하락

용적률 줄고 추가분담금 악재, 강남권·과천 등 매도문의 줄이어

서울 강남권과 경기 과천 등에 몰려 있는 주요 재건축추진 아파트 가격 하락세가 가속화하고 있다. 주택시장 침체와 사업차질 우려 등 겹악재가 겹친 데 따른 것이다. 과천 재건축 단지는 주민들의 기대를 밑도는 용적률 발표로 실망 매물이 쏟아져 지난달 전국에서 하락폭이 가장 컸다. 전문가들은 "용적률 하락 및 추가분담금 등으로 재건축 아파트의 투자 매력이 시들해지고 있어 당분간 약세를 이어갈 것"이라고 내다보고 있다.

5일 스피드뱅크와 서울 강남권 및 과천 현지중개업소 등에 따르면 서울과 경기지역의 재건축 아파트 가격은 지난달 금융위기 이후 가장 큰 폭의 하락세를 기록했다.

서울지역 재건축 아파트 가격의 평균 하락률은 0.79%로 글로벌 금융위기 직후인 2008년 12월의 1.31% 이후 가장 높았다. 경기지역 재건축 아파트도 0.98%로 지난 3월 하락률(0.44%)을 2배 이상 웃돌며 2008년 12월(1.23%) 이후 최고를 기록했다.

서울에선 조합 업무가 재개됐다가 다시 중단되는 등 사업 일정에 차질을 빚고 있는 가락시영이 속한 송파구(-2.42%)가 하락세를 주도했다. 가락시영1차 49㎡는 3월 말 6억1000만원 안팎에서 현재 5억7000만원 안팎으로 4000만원 떨어졌다. 재건축 사업속도가 더뎌지자 투자 목적으로 사들인 보유자들이 매물을 대거 내놓은 때문으로 분석된다. 잠실주공5단지 115㎡는 12억5000만원의 시세가 한 달 만에 11억5000만원 안팎으로 주저 앉았다.

인근 K공인 관계자는 "가뜩이나 주택시장이 좋지 않은데 사업 전망도 불확실해지면서 매도를 문의하는 보유자들이 늘어나고 있다"며 "하지만 매수자가 나타나지 않아 정확한 시세를 매기는 데 어려움을 겪고 있다"고 말했다. 이 관계자는 "호가를 기준으로 산출된 현재 시세는 급매물이 거래될 경우 큰 폭으로 주저 앉을 가능성이 높다"고 덧붙였다.

고덕주공 등 재건축 단지가 있는 강동구(-1.91%)도 하락세가 멈출 기미를 보이지 않고 있다. 고덕주공2단지 59㎡는 7억원 선으로 한 달 전에 비해 많게는 6000만원가량 떨어졌다. 시공사 선정절차를 밟고 있는 이 단지는 돈을 내지 않고 새 아파트로 옮겨갈 수 있는 면적 비율인 무상지분율이 최고 137%로 제시되면서 조합원 분담금이 눈덩이처럼 불어날 것으로 예상, 하락세가 두드러지고 있다.

2만여채의 고덕지구 재건축 9개 단지도 고덕주공2단지 영향을 받고 있다. 고덕지구 인근 S공인 대표는 "고덕시영,고덕주공 3단지 등도 지분에 별 차이가 없어 추가 분담금 우려로 술렁이고 있다"고 전했다. 둔촌주공1단지 59㎡는 지난달 4000만원 하락,6억6000만원 안팎에서 시세를 형성하고 있다.

경기도에선 과천 재건축 아파트가 낮은 용적률로 직격탄을 맞고 있다. 과천 재건축 아파트 평균 가격은 재건축 아파트 가운데 가장 많이 떨어졌다. 한 달 전에 비해 3.64% 폭락했다. 지난달 2일 경기도는 '과천시 도시 · 주거환경정비기본계획안'을 통과시키면서 용적률을 과천시안(200~250%)보다 훨씬 낮은 140~150%로 결정했다. 이에 따라 투자 메리트가 떨어질 것으로 우려한 중앙동 · 별양동의 8개 주공단지 아파트 보유자들이 매도 행렬에 가세,하락세를 부추기고 있다. 원문동 주공2단지 59㎡는 층에 따라 한 달 전 8억4000만~8억5000만원이던 가격이 현재 7억5000만원에도 매수세가 없다고 인근 중개업소들은 전하고 있다.

곽창석 나비에셋 사장은 "그동안 주택시장 상승세를 이끌어온 재건축 아파트가 하락세를 지속함에 따라 '재건축 아파트값 하락→일반 아파트값 하락→재건축 아파트값 재하락'의 하락순환 가능성이 커졌다"고 내다봤다.

김재후/이승우 기자 hu@hankyung.com