'강남불패' 막 내리나…유입인구 줄고 집값 하락
집값 상승의 기대감과 자녀 교육을 위해 서울 강남으로 진입하려는 '강남행(行)'이 2006년을 정점으로 감소세를 보이는 것으로 나타났다.

그동안 강남 유입인구 증감은 집값 등락과 같은 추세를 보인 것으로 분석돼 최근 강남행 감소가 '강남 불패신화'가 저물기 시작했음을 알리는 신호라는 분석이 나오고 있다.

◆인구 유입 가파른 하락세

25일 통계청과 서울시에 따르면 서울 강남구 '유입인구(전출인구 대비 전입인구)'는 2005년 8332명，2006년 1만4650명 등으로 크게 늘다 2007년 이후 감소하는 추세다. 유입인구가 5153명 감소한 2008년에는 강남구 전체 거주인구도 56만5624명으로 2007년보다 3552명 줄었다.

강남구 유입인구는 지난해 2222명으로 회복세로 돌아선 듯했으나 올해 1분기 80명 감소로 다시 반전됐다. 강남구 아파트 가격동향은 유입인구 추이와도 거의 일치하는 것으로 나타났다. 강남구 유입인구가 절정에 달했던 2005년과 2006년 아파트값 상승률은 국민은행 조사 기준으로 각각 18.8%，27.7%에 달했다. 반면 유입인구가 급감한 2008년에는 7.2% 하락했다. 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "유입인구는 주택정책 금리 등과 함께 아파트값을 결정하는 주요 변수"라며 "강남구 유입인구가 줄어드는 추세여서 아파트 가격도 추가 조정받을 가능성이 높다"고 설명했다.

◆강남아파트 매력 잃었나

강남구 유입인구가 줄어든 것은 집값 고비용구조 고착화로 집을 사려는 수요가 크게 줄었기 때문으로 분석된다. 세곡 · 내곡지구의 값싼 보금자리주택과 위례신도시 등도 강남행 열기를 둔화시킨 요인으로 꼽힌다.

실제 2007년 이후 서울 타구에서 강남구로 진입하는 인구는 물론 타 시 · 도에서 강남구로 들어오는 이른바 '원정투자' 인구도 크게 줄었다.

김규정 부동산114 콘텐츠본부장은 "시장 불확실성이 높아진 데다 세금과 대출이자에 대한 부담도 큰 상황"이라며 "강남아파트가 재산 증식 수단으로 매력이 떨어지고 있다는 인식이 확산되고 있다"고 말했다.

올해 처음 시행된 고교선택제와 내신위주 특목고 입시전형도 강남아파트 수요 감소 요인으로 작용하고 있다. 강남학교군(강남 · 서초구)에 살지 않더라도 이곳에 있는 학교에 지원할 수 있는 길이 열려 있어서다. 외고 등 특목고 입시에서 자필 · 구술고사가 금지되면서 중학교 내신 성적이 고교 입시에 절대적인 영향력을 갖게 돼 다른 지역이 오히려 유리할 수도 있다는 분석이다.

특목고 입시전문기관 하늘교육의 임성호 이사는 "올해부터 외고 등 고교 입시에서 중학교 내신이 절대적인 비중을 차지하게 됨에 따라 내신 성적 관리에 불리한 강남 지역 학교로의 전입이 줄어드는 추세"라고 설명했다.

◆사무실 탈(脫)강남으로 수요 위축

최근 기업들이 강남 테헤란로 주변에서 벗어나 임대료가 50~60% 수준인 구로 분당 등으로 이주하는 것도 강남 유입인구를 감소시키고 주택 수요를 위축시킨다는 지적이다.

2008년 1분기 1.2%였던 강남권 오피스빌딩 공실률은 올 1분기 5.2%로 높아졌다. 오피스빌딩 업계는 80여개 기업이 테헤란로를 떠난 것으로 추산하고 있다.

이정선/김일규 기자 sunee@hankyung.com