국내 인구 구조가 급속히 변하고 있다. 결혼에 대한 가치관 변화 및 육아 부담 등으로 저출산 · 고령화 현상이 가속화되고 있는 것.통계청 자료에 따르면 앞으로 6년 후 생산활동인구(15~64세)는 3619만명으로 정점을 기록한 뒤 꾸준히 감소할 전망이다. 지금까지 생산활동인구의 중심축이라 할 수 있는 1955~1963년 사이에 태어난 이른바 '베이비부머'들의 은퇴도 올해부터 본격화된다. 총 728만명에 달하는 베이비부머 중 약 40%에 해당하는 300만명의 이상이 올해부터 은퇴 시기에 진입한다.

노후대책 마련이 시급한 베이비부머에게 고위험 · 고수익 상품보다는 지속성과 안정성이 담보된 상품이 바람직한 투자처라고 할 수 있다. 이 같은 조건을 만족시킬 만한 투자상품으로는 어떤 것들이 있을까？ 부동산 중에서는 상가와 도시형 생활주택과 같은 수익형 부동산을 우선 꼽을 수 있다. 이들 부동산은 안정적인 임대 수입과 주변 지역 상권이나 입지 여건에 따라 시세차익까지 얻을 수 있어 노후를 대비할 수 있는 투자상품으로 손색이 없다.

◆상가 이렇게 투자하라

현재 상가 시장은 전반적으로 다소 위축된 모습을 보여주고 있다. 하지만 올 들어 상업용 건축물 거래량，착공 허가량 등 상가시장의 대표적인 지표들이 긍정적인 움직임을 나타내고 있어 점차 관심이 커지는 추세다. 노후 대비를 위해 상가 투자에 관심을 두고 있는 투자자들은 광고전단지에 나오는 수익률이나 일부 영업사원의 노련한 말솜씨에 현혹되지 말고 다음 다섯 가지 원칙을 반드시 숙지해야 투자에 따른 리스크를 크게 줄일 수 있다.

먼저 레버리지 맹신은 금물이다. 대출은 자산의 30% 안팎을 지키돼 출구전략을 고려해 20% 정도로 가져가는 게 바람직하다. 레버리지 효과란 타인자본을 이용해 자기자본에 대한 수익률을 극대화시키는 것으로 일명 지렛대 효과로 불린다. 이 같은 레버리지는 잘 사용하면 약이 되지만 잘못 사용하면 독이 되는 양날의 칼과 같다.

최근과 같이 출구전략에 대한 논의가 시작되면서 금리 인상이 점쳐지는 시기에는 대출비중이 높을 경우 수익률보다 대출금에 대한 이자를 더 지불해야 하는 상황이 올 수 있다. 특히 임대료는 단기에 거의 고정돼 있는 반면 금리변동은 즉각적이어서 최대한 자기자본 비율을 높이는 게 안전한 투자방법이다.

두 번째로 상가에 입찰할 때는 고가로 낙찰받지 않도록 주의해야 한다. 상가 공급방식 중 등기분양 방식은 대부분 상가에서 적용되고 있는 선착순 등기 분양과 한국토지주택공사(LH) 단지 내 상가에 주로 적용되는 입찰 등기 분양 등 2가지로 나눠 볼 수 있다. 그 중 입찰 등기 분양은 개인별로 입찰가를 기재해 가장 높은 금액을 작성한 투자자에게 해당 점포를 분양하는 방식이다. 이 같은 입찰 분양은 개인별 입찰가를 작성하다보니 몇 명이 입찰에 참여했는지，현재까지 최고 입찰가가 얼마인지를 알 수 없어 자칫 잘못하면 고가에 낙찰받을 확률이 높아진다.

◆선임대 상가…투자금 회수 용이

셋째,선임대 상가에 주목할 필요가 있다. 선임대 상가란 투자자가 상가를 분양받기 전 시행사에서 미리 임차인을 확보해 둔 상가를 의미한다. 선임대 상가는 수익률을 파악하기 쉽고 상대적으로 투자원금 회수가 용이하다는 장점을 갖고 있다. 가능하면 금융 의료 프랜차이즈 등 장기계약이 가능한 우량업종이 입점하는 상가가 상대적으로 우수성이 높다고 할 수 있다.

단 선임대 상가는 갑작스럽게 임대계약이 파기되는 경우가 있고 드물지만 허구의 임차인을 내세워 가짜 선임대를 진행하는 경우도 있다.

넷째,업종이 다양하고 풍부한 상가에 우선적으로 관심을 가져야 한다. 상가 활성화는 주변에서 유동인구가 얼마나 유입되느냐에 따라 달라진다. 유동인구가 늘어나기 위해서는 여러 가지 방안이 있겠지만 우선 상가 투자에 나서기 전 관심 상가에 들어서는 업종들이 단일 업종들로만 구성되는 것은 아닌지 확인하는 게 중요하다. 만약 단일 업종들로만 구성된 상가라면 업종 간 경쟁 관계가 발생해 생존경쟁이 치열해지고 유동인구의 유입 요인이 획일화돼 수익 감소로 이어질 여지가 높다고 할 수 있다.

◆시세차익보다 월 임대수익 노려야

다섯째,단기 시세차익이 높은 상가보다 안정적인 월 임대수익을 창출하는 상가가 더 바람직하다. 은퇴는 고정된 수입원이 사라진다는 것을 의미한다. 이렇게 될 경우 계획적인 생활 패턴에서 충동적인 생활 패턴으로 바뀔 수 있는 가능성이 높다. 그만큼 은퇴 이후에는 매월 꾸준한 수입원이 중요해지게 마련이다.

시세차익은 상권의 성격이나 크기에 따라 다르지만 대체로 적게는 수천만원,많게는 수억원 정도다. 목돈보다 매월 현금이 더 필요한 은퇴자들이 공격적 투자 패턴을 보이는 것은 바람직하지 않다. 다소 수익률이 낮더라도 안정적 임대료 납부 가능성에 무게중심을 둬야 한다. 수익형 부동산 투자는 은퇴를 목전에 둔 베이비부머들에게 안정적인 수익원을 가져다 줄 유망한 상품이 될 수 있다. 상가는 철저한 수익형 상품으로,상품 선택을 잘못할 경우 공실 발생 등으로 기대수익을 내지 못하고 어려움을 겪을 수도 있다. 따라서 미리 투자 원칙을 명확하게 세운 뒤 전문가의 도움을 받는 게 현명한 판단이다.





선종필 상가뉴스레이다 대표 ceo@sangganews.com