상가 주택 등을 경매로 낙찰 받은 후 용도를 바꾸는 리모델링을 통해 부동산 가치를 올리는 투자방법이 다시 주목받고 있다. 전셋값이 치솟는 데다 1~2인 가구도 늘어나는 추세여서 경매물건을 원룸이나 도시형 생활주택으로 개보수하면 은행금리보다 높은 임대수익을 기대할 수 있기 때문이다. 역세권 등 임대수요가 예상되는 지역에서 나오는 경매물건을 찾아 요즘 수요자들이 선호할 만한 거주여건을 갖추는 리모델링 공사를 가급적 빨리 끝내는 게 투자 포인트다. 경매전문 사설교육업체인 한국부동산칼리지 김진현 원장은 "최저 연 수익률 7%를 맞출 수 있는 물건을 골라야 한다"고 설명했다.

◆임대수요 겨냥해 용도 변경

자영업자 A씨는 올해 초 서울 용강동 지하철 대흥역 근처에서 나온 경매물건인 지하 1층~지상 4층,연면적 781㎡의 근린상가를 감정가의 절반 수준인 14억여원에 낙찰받았다. 등기부 용도상 근린상가지만 층마다 원룸 12실(총 60실)을 갖춘 건물이었다.

입지는 괜찮은 편이었지만 경매절차를 밟으면서 건물 관리는 엉망이었다. A씨는 세대 수 변경 없이 대대적인 리모델링 공사에 들어갔다. 방 면적을 일부 조정하면서 내부에 빌트인 가구와 가전을 새로 맞춰 넣었다. 전기용량을 올리고 온수보일러도 추가했다. 리모델링 공사비용에다 건물 유치권자 해결비용 등으로 5억여원이 들었다.

리모델링 공사와 동시에 주변 부동산 중개업소를 통해 임차인 모집에도 나서 공사를 마치는 시점에 임대가 다 나갔다. 임대보증금 15억여원에 월세 총액은 1200여만원이다. 총비용(20억원)에서 보증금을 뺀 금액을 월세로 나눈 수익률은 연간 28.8%다.

B씨는 경기도 파주시청 근처의 원룸 11개짜리 근린주택을 경매로 낙찰 받은 뒤 점포로 사용되는 1층과 옛 소유주가 거주하던 4층도 원룸(총 5실)으로 리모델링했다. 낙찰가격과 리모델링 비용을 합쳐 4억5000만원이 들었다. 임대 보증금 1000만원에 월세 40만원을 받다가 7개월 만에 6억원에 매각했다.

C씨는 서울 방이동 연면적 673㎡의 4층 다가구 주택을 감정가보다 조금 비싼 8억6000만원에 낙찰받아 다세대 주택으로 용도변경하는 리모델링 공사를 했다. 외벽 두께(15㎝)를 기준에 맞추고 전기계량기를 세대별로 별도 설치하는 등의 공사였다. 세대별 등기가 나는 다세대주택은 1세대로 간주되는 다가구주택에 비해 월세 수익률이 높게 나오고 있다.

◆경매의 생명은 권리분석

임차인이 다수인 상가나 주택경매는 아파트에 비해 권리분석이 까다롭다. 특히 낙찰자가 떠안아야 하는 권리(인수권리)를 제대로 파악하지 못하면 수익보다는 되레 손해를 볼 수 있다는 게 전문가들의 지적이다.

인수권리의 경우는 여러 가지다. 근저당 등 소멸기준권리 이전에 전입한 선순위 임차인의 전세보증금은 해당 경매를 통해 배당받지 못했을 경우 낙찰자가 인수해야 한다. 다시 말해 낙찰자가 보증금을 물어줘야 한다.

근저당 설정 시기와 관계없이 소송 진행 중인 경매물건은 낙찰을 받았더라도 재판결과에 따라 권리를 빼앗길 수 있다. 특히 토지 주인과 건물 주인이 서로 다른 부동산을 놓고 토지주가 건물철거 소송에서 승소하면 경매 낙찰자는 철거비용까지 부담해야 하는 상황에 처할 수 있다.

낙찰받은 후 등기부등본상에 없던 건물 유치권자가 나타나는 경우도 있다. 정상적인 유치권자라면 낙찰자가 유치권의 원인이 된 채권을 물어줘야 한다. 허위 유치권은 인수권리에 해당되지는 않지만 낙찰자 측에서 풀어야 할 과제이기도 하다. 전문가들의 권리분석 도움으로 낙찰받은 특수한 경매물건을 리모델링하면 수익률이 높을 수 있다는 시각도 있다. 위험이 크면 수익률도 높은 투자법칙이 경매에도 해당되기 때문이다.

◆어디에서 찾고 어떻게 리모델링하나

임대수익을 겨냥한 리모델링을 목표로 하고 있다면 우선 역세권에서 나오는 경매물건을 눈여겨 봐야 한다. 환승역 주변이라면 금상첨화라는 게 전문가들의 조언이다. 공장이 몰려있는 지역이나 대학가 유흥가에서도 1~2인 가구의 임대수요가 많은 편이다.

부동산 경매에서는 한 번 유찰될 때마다 통상 감정가격보다 20%(일부 지역 및 법원의 경우 30%)씩 떨어진다. 관심을 가지고 있는 물건의 유찰 횟수를 감안해 써낼 가격을 결정할 때 무엇보다 수익률을 먼저 따져봐야 한다. 설계회사에 부탁해 방을 몇 개로 늘릴 수 있는지,리모델링 예상비용은 얼마인지，주변 부동산의 임대보증금 및 월세시세는 얼마인지 등을 미리 조사하면 자신의 응찰가를 계획할 수 있다.

산술계산으로도 연 수익률이 대출금리보다 높은 7% 이상이어야 금융조달을 하더라도 투자 효과를 볼 수 있다. 응찰자가 몰려 과열된 현장 분위기에 휩쓸려 당초 계획한 응찰가격보다 높게 입찰에 나서는 것은 금물이다. 높은 가격으로 낙찰받아 임대료도 높아져야 한다면 임대수요를 맞추기 어렵기 때문이다.

리모델링의 원칙은 당연한 얘기지만 기초공사에 충실해야 한다. 누수가 생기거나 전기용량을 제대로 예측 못하면 추가 비용이 더 들 수도 있다. 당초보다 방 개수를 늘리는 공사라면 온수나 정화조 용량도 감안해야 한다. 입주자들의 인터넷 사용편의를 위해 광케이블 설치는 필수이고,깨끗하고 깔끔해 보이는 마감공사를 해야 젊은 수요층을 흡수할 수 있다.

투자자가 직접 리모델링 공정을 챙겨봐야 공사하자를 줄일 수 있다는 게 경험자들의 대체적인 시각이다.



김호영 한경닷컴 기자 enter@hankyung.com