[알쏭달쏭 세금] 아버지 소유땅에 아들 명의로 건물지으면 부가세 매입세액공제 받아
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공시지가 17억원에 이르는 경기도 인근 나대지 150평을 소유하고 있는 최재산씨는 최근 고민에 휩싸였다. 이 땅에 자신 명의로 상가 건물을 신축할지,45세인 아들 명의로 건물을 지어 부동산 임대업을 할지 여부 때문이다. 주변 사람들은 아들 명의로 건물을 신축해 임대하는 것이 세금 측면에서 유리하다고 조언한다. 소유주 명의로 건물을 짓게 되면 부가가치세와 소득세를 비롯해 향후 아들에게 상속할 때 상속세가 더 나온다는 이유에서다.
◆매입세금계산서 받으면 부가가치세 돌려받아
최씨 소유지에 아들 명의로 건물을 신축하면 현행 세법상 부가가치세 사업자등록 의무가 따른다. 건물이 완공돼 부동산 임대업을 시작할 경우 부가가치세 신고납부 및 종합소득세 신고납부 의무도 존재한다. 하지만 아들이 건물 신축을 위해 건물공사대금 등을 지급하면서 매입세금계산서를 받는 경우 부가가치세 매입세액공제를 받을 수 있다. 게다가 건축기간 동안에는 임대수익이 없는 상태이기 때문에 관련 세금예정 및 확정신고기간에 부가가치세 조기환급 신청을 할 수 있다.
아들이 직접 공사계약을 하는 경우 공사대금 지급과 관련,공사계약서상의 계약 내용에 따라 매입세금계산서를 받아야만 정상적인 세금계산서로 인정된다. 공사계약과 다르게 매입세금계산서를 받는 경우 가산세 등이 추가로 과세될 수 있기 때문에 주의가 필요하다. 또 건물이 신축된 후 임대사업을 개시해 수익이 발생하는 경우에도 부가가치세뿐 아니라 수익 발생 기준으로 다음 해 5월1일부터 31일까지 아들의 주소지 관할 세무서에 종합소득세 확정신고납부를 해야만 한다.
◆자금출처 · 증여세 과세도 조심해야
월급쟁이인 아들이 자신의 소득 및 재산처분대금으로 건물 신축공사대금을 지급하는 경우 별다른 세금 문제는 없다. 하지만 건물 신축공사대금을 아들의 소득으로 충당하지 못해 아버지가 공사대금을 지원해 주는 경우엔 상황이 달라진다. 최씨의 대지 위에 아들이 건물을 신축해 임대사업을 하고 있다면 아버지에게 토지사용에 따른 대가를 지급하는지 여부와 관련해 증여세 문제가 생긴다. 현행 상속세 및 증여세법에서는 특수 관계자의 부동산(당해 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그 부수토지는 제외)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 부동산 무상사용자가 부동산 무상사용이익을 증여받은 것으로 간주해 증여세를 과세토록 규정돼 있다.
이때 증여세 과세 기준은 부동산 무상사용이익이 1억원 이상인 경우에만 적용한다. 부동산 무상사용이익에 대한 증여가액은 각 연도의 부동산 무상사용이익을 '1+이자율 10%'에 무상사용연수의 승수로 계산한다. 각 연도의 부동산 무상사용이익은 부동산가액에 연간 사용금액률(2%)을 곱해 산출한다. 부동산 무상사용에 따른 증여시기는 부동산의 무상사용을 시작한 날로부터 적용된다.
해당 부동산에 대한 무상사용기간이 5년을 초과하는 경우 사용 후 5년이 지난 시점의 다음날부터 새롭게 부동산의 무상사용이 시작된 것으로 간주한다. 따라서 자녀의 소득이 없거나 모자랄 경우 금융회사 및 건설회사와 협의해 대출 혹은 분양조건부로 공사대금을 향후 지급하는 방식으로 자금출처를 미리 준비해야만 한다.
이처럼 부동산 자산이 많은 사람인 경우 취득세 보유세 처분세를 비롯해 다양한 종류의 세금이 부담되기 때문에 자녀가 건물을 신축할 정도의 자금 여력이 있는 경우 자녀 명의로 건물을 신축하는 것이 세부담을 줄일 수 있는 방법이다.
한편 국세청에서는 부동산 임대업에 종사하는 사업자의 토지와 건물 소유자가 다른 경우 국세통합시스템(TIS)을 이용 선별해 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여 소명 안내문을 발송한다. 건물 소유자가 실제로 토지 소유자에게 토지사용료를 지급했는지 여부를 확인해 토지 임대료 지급이 명확지 않는 경우 증여세 등을 과세한다.
이용연 이현회계법인 세무사
◆매입세금계산서 받으면 부가가치세 돌려받아
최씨 소유지에 아들 명의로 건물을 신축하면 현행 세법상 부가가치세 사업자등록 의무가 따른다. 건물이 완공돼 부동산 임대업을 시작할 경우 부가가치세 신고납부 및 종합소득세 신고납부 의무도 존재한다. 하지만 아들이 건물 신축을 위해 건물공사대금 등을 지급하면서 매입세금계산서를 받는 경우 부가가치세 매입세액공제를 받을 수 있다. 게다가 건축기간 동안에는 임대수익이 없는 상태이기 때문에 관련 세금예정 및 확정신고기간에 부가가치세 조기환급 신청을 할 수 있다.
아들이 직접 공사계약을 하는 경우 공사대금 지급과 관련,공사계약서상의 계약 내용에 따라 매입세금계산서를 받아야만 정상적인 세금계산서로 인정된다. 공사계약과 다르게 매입세금계산서를 받는 경우 가산세 등이 추가로 과세될 수 있기 때문에 주의가 필요하다. 또 건물이 신축된 후 임대사업을 개시해 수익이 발생하는 경우에도 부가가치세뿐 아니라 수익 발생 기준으로 다음 해 5월1일부터 31일까지 아들의 주소지 관할 세무서에 종합소득세 확정신고납부를 해야만 한다.
◆자금출처 · 증여세 과세도 조심해야
월급쟁이인 아들이 자신의 소득 및 재산처분대금으로 건물 신축공사대금을 지급하는 경우 별다른 세금 문제는 없다. 하지만 건물 신축공사대금을 아들의 소득으로 충당하지 못해 아버지가 공사대금을 지원해 주는 경우엔 상황이 달라진다. 최씨의 대지 위에 아들이 건물을 신축해 임대사업을 하고 있다면 아버지에게 토지사용에 따른 대가를 지급하는지 여부와 관련해 증여세 문제가 생긴다. 현행 상속세 및 증여세법에서는 특수 관계자의 부동산(당해 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그 부수토지는 제외)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 부동산 무상사용자가 부동산 무상사용이익을 증여받은 것으로 간주해 증여세를 과세토록 규정돼 있다.
이때 증여세 과세 기준은 부동산 무상사용이익이 1억원 이상인 경우에만 적용한다. 부동산 무상사용이익에 대한 증여가액은 각 연도의 부동산 무상사용이익을 '1+이자율 10%'에 무상사용연수의 승수로 계산한다. 각 연도의 부동산 무상사용이익은 부동산가액에 연간 사용금액률(2%)을 곱해 산출한다. 부동산 무상사용에 따른 증여시기는 부동산의 무상사용을 시작한 날로부터 적용된다.
해당 부동산에 대한 무상사용기간이 5년을 초과하는 경우 사용 후 5년이 지난 시점의 다음날부터 새롭게 부동산의 무상사용이 시작된 것으로 간주한다. 따라서 자녀의 소득이 없거나 모자랄 경우 금융회사 및 건설회사와 협의해 대출 혹은 분양조건부로 공사대금을 향후 지급하는 방식으로 자금출처를 미리 준비해야만 한다.
이처럼 부동산 자산이 많은 사람인 경우 취득세 보유세 처분세를 비롯해 다양한 종류의 세금이 부담되기 때문에 자녀가 건물을 신축할 정도의 자금 여력이 있는 경우 자녀 명의로 건물을 신축하는 것이 세부담을 줄일 수 있는 방법이다.
한편 국세청에서는 부동산 임대업에 종사하는 사업자의 토지와 건물 소유자가 다른 경우 국세통합시스템(TIS)을 이용 선별해 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여 소명 안내문을 발송한다. 건물 소유자가 실제로 토지 소유자에게 토지사용료를 지급했는지 여부를 확인해 토지 임대료 지급이 명확지 않는 경우 증여세 등을 과세한다.
이용연 이현회계법인 세무사