노후 대비를 위해 서울 동대문 소재 테마상가(지하 2층 · 4평)를 대출을 끼고 3억원에 매입한 임도일씨(57)는 요즘 고통스러운 나날을 보내고 있다. 상권이 활성화되지 않아 1년째 상가 임차인을 구하지 못하고 있다.

임대료는커녕 매달 30만원 정도의 관리비만 꼬박꼬박 물고 있다. 안정적인 월세 수익을 올리기 위해 마련한 상가가 거꾸로 돈먹는 하마가 된 것.옆의 다른 상가도 상황은 마찬가지여서 전체 상권이 살아나길 기대하기 어렵다. 인근 중개업소에 매물로 내놨지만 몇 개월째 보러 오는 사람 하나 없다. 분양 당시 동대문 상권에서는 여러 테마빌딩들이 고수익 보장을 내세우며 상가 분양에 나섰다. 임씨는 분양 대행사의 '임차인 보장 · 연 임대수익 OO% 보장 · 프리미엄 100% 보장' 등의 선전에 귀가 멀어 상가투자의 기본인 현장방문도 제대로 하지 않은 것을 후회하고 있다.

상가 투자는 고위험 고수익이다. 목좋은 상가를 잘 잡으면 평생 든든한 돈줄이 되지만 잘못 선택했다가는 쪽박 차기 십상이다. 상가 전문가들이 제시하는 '상가 투자 10계명'을 마음에 새겨 놓아야 하는 이유다.



#시행 · 시공업체가 믿을 만한지 확인해야=최근 건설사들이 잇달아 도산하면서 공사 중단으로 인해 손해를 보는 상가 투자자들이 늘고 있다. 분양주체(시행 · 시공사)의 안전성 검토가 무엇보다 중요해졌다는 얘기다. 부동산신탁에 관리신탁을 하기 때문에 예전처럼 사기 분양을 당하는 위험이 줄어들긴 했지만 시공사가 부도나면 마땅한 대책이 없는 게 현실이다.

#임대 완료한 상가에 주목하라=유동인구가 많고 눈에 잘 띄는 곳에 위치한 상가를 선점해야 한다. 횡단보도 인근에 자리잡고 있거나 사거리 코너에 위치한 상가는 쉽게 눈에 띄어 투자자들에게 인기가 높다. 점포가 1층이 아닌 경우에는 임대를 완료한 점포를 노려 투자하면 비교적 안전하다.

#미래 가치까지 염두에 두라=이왕이면 배후단지 개발계획,향후 인구 변화 등 성장 가능성까지 점검해보는 게 좋다. 따라서 도로망 확충 계획,주변 개발계획 등 유동인구 증감을 유발할 수 있는 장래 개발계획도 꼼꼼히 따져야 한다.

#발품을 팔아 시세조사 해야=상가 투자의 성패는 얼마나 많은 정보를 얻느냐에 달려 있다. 인근 상가를 직접 방문해 시세,거래 동향,개발 호재 등 많은 정보를 얻는 것이 무엇보다 중요하다. 정보 수집은 상가 투자뿐만 아니라 모든 투자의 기본이다.

#단지 내 상가는 단지 · 상가 규모를 봐야=안정적인 투자처로 각광받고 있는 아파트 단지 내 상가의 경우 1000채 이상,전용면적 50~85㎡(20~30평형)대 위주의 중소형 단지,가구당 점포 면적 약 1㎡(0.3평) 이하 등의 조건을 갖춘 곳이 유망하다. 특히 자체 내에 주상가와 부상가가 있는 분산 상가의 경우 입주민들의 주된 동선 파악이 중요하다. 경쟁 입찰시에는 예상 낙찰가가 인근 시세보다 너무 높게 형성돼 있다면 피하는 게 좋다.

#근린상가는 퇴근길 동선이 중요=근린상가는 주민들의 출근 동선보다 퇴근 동선에 위치한 상가가 고객 확보에 유리하다. 도로가 어느 방향을 향하고 있는지 점검해야 하는 이유다. 인근에 대규모 주거단지가 형성돼 있는지도 확인해야 한다.

#테마상가는 관리회사의 마케팅 능력 파악해야=테마상가에 투자해서 성공한 이들은 많지 않다. 대부분 테마상가 시행업체는 분양 후 상권 활성화에 신경을 쓰지 않는 까닭이다. 입지 외에도 상권 활성화의 열쇠를 쥔 관리회사의 마케팅 능력 파악이 중요하다.

#복합 쇼핑몰 전용면적과 공용면적의 조화 필요=전용면적이 넓어도 공용 복도나 고객 쉼터가 부족하면 상가가 활성화되기 어렵다. 반면 분양면적에 비해 전용면적이 지나치게 낮으면 투자비용 대비 효율성이 떨어진다. 물론 고객의 상가 내 동선,점포 구성도 확인해야 한다.

#과도한 대출은 금물=너무 많은 융자를 끼고 투자했다가 공실이 장기간 발생하면 낭패를 볼 수 있다. 전문가들은 융자금액은 전체 매입대금의 30% 선이 적정하다고 보고 있다. 또 공실 위험 등에 대비한 예비자금도 가지고 있는 편이 좋다고 조언한다.

#반드시 서면으로 계약해야=상가 분양이 어려워짐에 따라 수익률 보장 방식으로 상가를 분양하는 곳이 많다. 그러나 이런 약속은 지켜지지 않는 경우가 더 많다. 계약 때 반드시 약속내용을 계약서에 명시해야 한다. 그렇지 않으면 소송에서 이기기 어렵다.

조성근 기자 truth@hankyung.com