올봄 부동산시장에는 다소 온기가 돌 전망이다. 강남권 재건축 아파트를 중심으로 매매가격이 소폭 오름세를 보이면서 주택시장 회복 기대감도 커지고 있다. 하지만 완전 회복까지는 기대하기 힘들다는 전망이 우세하다.

작년 하반기부터 전세대란이 계속되고 있지만 세입자들은 선뜻 매수세로 돌아서지 않는다. 집 사서 손해보느니,오르는 전셋값을 감당하는 게 낫다는 '불안심리'가 강하다는 방증이다. 저금리 기조의 틀이 깨지고 금리가 오르고 있는 것도 상승장세에 악재다. 그러나 이들 요인이 매매가 하락으로까지 이어지기는 어려울 것이란 게 전문가들의 분석이다.

도시형 생활주택 · 오피스텔 · 단지 내 상가 등 소규모 수익형 부동산의 활기가 계속될 것으로 보인다. 아파트시장 침체가 단번에 걷히지 않는 한 이런 추세는 이어질 전망이다.

따라서 올봄 전문가들이 제안하는 내집 마련과 부동산 투자전략은 '상품별 선택투자'다. 개발 전망이 밝은 지역을 중심으로 상품별로 신중하게 접근하라는 것이다. 투자부담이 큰 중 · 대형 물건보다는 환금성이 양호한 소형 물건이 좋다. 오피스텔 · 도시형 생활주택 등 소규모 임대수익형 상품이 무난하다. 아파트도 희소가치가 높은 소형이 유리하다. 최근 심화되고 있는 전세대란 여건을 감안한 장기투자 차원에서 교통호재지역의 미분양 아파트 등을 골라보는 것도 나쁘지 않다.


◆기존 주택시장 '온기'돌 듯

올봄 기존 주택거래시장은 거래가 조금씩 늘면서 가격도 지역별로 출렁거림이 커질 전망이다. 내집 마련 수요자들은 이사철이 본격화되기 전에 매입을 결정하는 게 좋다고 전문가들은 말한다. 하지만 지역별 가격 양극화가 심화될 것으로 보여 '지역선별'에 신경쓸 것을 조언한다. 개발호재 지역과 시세 하락폭이 컸지만 향후 주거수요 유입이 꾸준한 지역을 찾아보는 게 유리하다.

투자자금에 여유가 있다면 가격이 다소 올랐어도 개발호재,발전 가능성,주거수요 등이 양호한 지역을 고르면 된다. 예컨대 강남 개포，송파 가락시영 등 재건축사업 진척도가 빠른 곳도 관심대상이다. 한강변 첫 초고층 아파트인 이촌동 렉스아파트 등도 꼽힌다. 그러나 가격 거품에 대한 불안심리가 여전히 큰 만큼 '묻지마 투자'는 금물이다.

◆수익형 부동산시장은 훈풍

전세난이 사그러들지 않으면서 도시형 생활주택 · 오피스텔 등 수익형 부동산 강세가 지속될 전망이다. 부동산정보업계에 따르면 올봄 전국 10곳에서 6288실의 오피스텔이 공급될 전망이다. 서울 신촌에서 지난달 분양된 '이대역 푸르지오 시티'는 청약경쟁률이 13.7 대 1에 달했다. 최근 바닥난방 등이 허용됨에 따라 거주환경이 개선되면서 인기가 더 높아졌다. 하지만 오피스텔은 입지여건이 좋아도 시세차익을 기대하기는 어렵다. 임대수익률이 높은 곳에 투자하는 게 좋다.

작년 하반기부터 공급이 급증 추세인 도시형 생활주택도 투자상품 선두권에 올랐다. 공급 규제가 상대적으로 적고 분양가 상한제도,전매제한 등이 없다. 청약통장도 필요없다. 토지주나 여유자금이 있으면 직접 개발에 나서는 것도 좋다. 임대수익을 겨냥한 투자자들은 임대수요가 풍부한 곳을 고르면 안전하다. 직장인 · 학생 등이 많은 도심권과 대학권역을 중심으로 둘러보는 게 좋다.

◆신규 분양시장도 봄바람 기대

작년까지 2년간 미분양에 시달렸던 신규 분양시장이 올봄에는 냉기가 다소 가라앉을 것으로 보는 전문가들이 많다. 그동안 건설업계가 신규 공급을 미뤄온데다 전세대란으로 유망단지 공급을 기다리는 내집 마련 수요가 늘었기 때문이다. 당장 이달 말에는 서울 동북권 수요자들의 선호도가 높은 남양주 별내지구를 비롯해 알짜 물량이 줄줄이 대기 중이다. 또 수도권 최고 신도시로 꼽히는 위례 · 광교신도시에서 공공분양주택인 보금자리주택 공급이 잇따른다. 청약가점이 높거나 청약저축 불입액이 많은 수요자들은 이들 지역 입성에 주목하는 게 좋다. 당첨 가능성이 낮다면 서울 도심 재개발 물량으로 눈을 돌리는 게 유리하다. 청약통장이 없거나 가점이 낮다면 유망 오피스텔을 노려볼 필요가 있다.

미분양 아파트에 대한 선별투자도 실행해 볼 만한 전략이다. 분양가 할인과 무료옵션 혜택 등을 내걸고 있어서다. 수도권에서는 서울 접근성이 양호하고 개발호재가 있는지 살펴보는 것은 기본이다. 대단지에 역세권,대형보다는 중 · 소형 중심으로 살펴보는 게 좋다. 특히 실거주가 아닌 투자목적이라면 '준공 후 미분양'에 대해 관심을 가져볼 만하다. 2 · 11 전세시장 안정대책을 통해 정부는 준공 미분양 매입을 통해 임대사업을 하는 사람에 대해서는 양도세 중과 완화,종합부동산세 비과세 등의 세제혜택을 밝혔다.

서울을 포함한 수도권에서 6억원 미만,전용면적 149㎡ 이하의 집 3채 이상을 사들여 임대사업자로 등록하면 종합부동산세가 비과세된다. 5년 이상 임대하고 팔면 양도소득세 중과세도 당하지 않게 된다. 지금까지는 이 기준이 5채였고 해당주택도 전용 85㎡ 이하，주택 가격은 3억원 미만이었다.

또 건설사가 준공 후 2년 이상 임대한 뒤 분양한 주택을 취득하거나 준공 미분양 주택을 취득해 5년 이상 임대하는 사람도 취득세를 최대 50%까지 감면해 준다. 양도세는 취득 이후 5년간 발생한 양도차익의 50%를 깎아준다. 대상 주택은 기준시가가 6억원 이하，전용면적 149㎡ 이하다. 건설사가 2년 이상 임대한 물량은 임대하지 않고 직접 거주해도 세제 혜택을 주기 때문에 실수요자들도 관심을 둘 만하다.

박영신 기자 yspark@hankyung.com