상가투자는 강남에서, 오피스텔은 서초에서

부동산 경기 침체에 대한 우려가 높지만 상업용 부동산에 투자하는 큰 손들의 발걸음은 여전히 바쁘다. 특히 강남권에 있는 상가와 오피스텔 등 상업용 부동산은 여전히 체크 리스트에 올라 있다.

그런데 강남권 안에서도 상업용 부동산의 수익률에서 상당한 차이가 난다는 것이 드러났다.

부동산114로부터 제공받은 자료에 따르면 지난해 4분기 강남구 상가 투자수익률은 3.40%를 기록했다. 2011년 3분기 이후 최근 5분기 연속 상승한 것이다. 반면 서초구의 상가 투자수익률은 2.50%로 상당한 차이를 보였다.

지난해 2분기부터 3분기 연속 하락하고 있는 추이도 문제다. 주요 상권의 월 임대료 추이를 비교해보면 강남구에 속하는 상권의 경우 강남역을 제외하고는 임대료가 하락하거나 큰 변동이 없었던 반면 서초구 상권들은 임대료가 상승한 것으로 조사됐다.

반면 오피스텔은 강남구와 서초구 모두 임대수익률이 게속해서 하락하고 있지만, 서초구가 강남구보다 평균 0.13% 높은 수준을 계속해서 유지하고 있었다.

강남권에서 상가와 오피스텔에 투자할 때는 이런 구별 차이를 정확히 인지할 필요가 있어 보인다.

강남에서 상가나 오피스텔 등 상업용 부동산에 투자하기 위해서는 구별 차이를 잘 고려해야 할 것으로 보인다.

강남구는 상가의 투자수익률이 상승세인 반면 서초구는 오피스텔 임대수익률이 강남구이 비해 높아 강남 안에서도 상업용 부동산 투자의 희비가 엇갈리고 있기 때문이다.

부동산114에 따르면 지난해 4분기 강남구 상가의 투자수익률이 3.40%를 기록해 5분기 연속 상승세를 이어간 것으로 나타났다.

강남구 상가 투자수익률은 2011년 3분기 2.83%까지 떨어졌다 그해 4분기 3.08%로 급등했다.

2012년 1분기에도 3.20%로 상승한 상가 투자수익률은 2분기와 3분기에도 소폭 상승했다. 4분기 들어 상승폭이 다시 늘었다.

반면 서초구의 상가 투자수익률은 3분기 연속 하락하며 부진을 면치 못했다.

서초구의 상가 투자수익률은 2011년 2분기 2.51%를 기록한 이후 4분기까지 2.5%대를 유지하다 2012년 1분기에 2.72%로 상승했다.

하지만 2012년 2분기부터 3분기 연속 하락을 거듭해 4분기에는 2.50%까지 떨어진 것으로 나타났다.

주요 상권의 월 임대료 추이를 비교해보면 강남구에 속하는 상권의 경우 강남역을 제외하고는 임대료가 하락하거나 큰 변동이 없었던 반면 서초구 상권들은 임대료가 상승한 것으로 조사됐다.

강남구 상권의 월 임대료는 강남역이 ㎡당 2만8700원대로 가장 저렴했으며 선릉역이 3만4300원, 압구정이 3만5200원, 신사동이 3만7600원대를 보였다.

서초구 상권은 교대역이 ㎡당 2만7900원대를 보였으며 양재역은 2만8500원대로 조사됐다.

지난해 4분기 강남구의 상가 매매시세는 3.3㎡당(평당) 4275만원대였으며 서초구는 4673만원대였다.

오피스텔 임대수익률은 서초구가 강남구보다 나아

반면 오피스텔의 임대수익률에서는 서초구가 강남구보다 앞선 것으로 나타났다.

오피스텔 임대수익률은 강남구와 서초구 모두 2010년 3분기 이후 계속해서 하락하고 있다.

강남구의 오피스텔 임대수익률은 2010년 3분기 5.59%를 기록한 이후 9분기 동안 하락세를 이어가고 있다.

지난해 2분기와 3분기 5.23%로 수익률이 변화가 없었으나 4분기 다시 5.20%까지 하락해 반등에 실패했다.

서초구 역시 2010년 3분기 5.73%를 보인 이후 9분기 동안 하락세를 이어갔다. 지난해 2분기와 3분기 5.36%로 변화가 없었으나 4분기 5.33%로 다시 임대수익률이 떨어졌다.

하락세는 계속 되고 있지만 서초구의 임대수익률이 강남구에 비해 0.13% 이상 높은 추이에는 변화가 없었다.

오피스텔 투자에 나서기 이전에 수익률 추이가 하락세에서 반전을 이루는지 확인할 필요가 있지만, 평균 수익률만 보면 강남구보다 서초구의 조건이 좀 더 좋다는 점을 알 수 있다.

지난해 4분기 강남구의 오피스텔 평균 매매가는 3.3㎡당(평당) 1136만원이었으며 서초구는 1106만원대를 보였다.

오피스 빌딩, 고급대형빌딩은 꽉꽉 차는데 중소형급은 공실 넘쳐

오피스텔의 임대수익률이 전반적으로 하락하는 모습은 부동산 경기 침체를 반영한다. 강남권 오피스빌딩들의 공실률도 4%를 보여 상업용 부동산 투자가 쉽지 않은 상황이다.

강남 권역 오피스 빌딩의 경우 대형 고급빌딩은 공실이 거의 없는 반면 중소형급은 공실률이 7%를 보여 큰 격차를 보여줬다.

강남권에서 3.3㎡당(평당) 보증금이 90만원을 넘고 월세가 3.3㎡당(평당) 8만7000원에 이르는 대형 고급빌딩들은 공실률이 0.5%에 불과한 것으로 나타났다.

하지만 중형빌딩(B급)과 소형빌딩(C급)의 공실률은 각각 4.4%와 7.0%를 기록했다.

특히 소형빌딩의 경우 3.3㎡당(평당) 보증금이 58만9000원, 월 임대료가 3.3㎡당(평당) 5만8000원으로 대형 빌딩에 비해 임대수입이 크게 낮은 것으로 조사됐다.

지난해 4분기 주요 오피스 빌딩의 임대료 동향을 보면 플래티넘타워(5.8%), 강남파이낸스센터(3.7%), 글라스타워(1.7%) 등의 임대료가 상승했다. 반면 LIG빌딩(-0.8%) 코스모타워 (-5.2%)등은 임대료가 하락했다.

한경닷컴 뉴스팀 newsinfo@hankyung.com