국세청 기준시가 2억원짜리 전용면적 59㎡ 아파트 3채를 임대해온 김모씨(58)는 요즘 밤잠을 설친다. 정부가 오는 5월 종합소득세 신고분부터 전·월세 임대소득에 대한 과세를 강화하기로 하면서 임대사업을 접고 주택을 파는 게 나은지 아니면 정식으로 임대사업자(매입임대·준공공임대)로 등록하고 세금을 내는 게 좋을지 고민이다.

[2014 재테크, 변수는 세금이다] 임대주택 3채 보유자, 준공공임대하면 세금 年302만원 아낀다
전문가들은 3주택 이상 보유자로, 임대를 놓은 주택이 가격이 비싼 서울 강남권에 있다면 임대사업자 등록을 하고 재산세와 종합부동산세 등 세제 혜택을 받는 것이 현재와 같은 미등록 상태에서 세금을 내는 것보다 유리하다고 조언했다. 의무 임대기간이 끝나면 양도소득세를 감면받을 수 있는 것도 장점이다.

원종훈 국민은행 WM사업부 세무팀장은 “향후 집값 상승 가능성이 있는 아파트를 보유한 집주인은 임대사업자로 등록해 양도세 등 세금을 아끼는 게 좋다”고 말했다. 그는 “직장이 없는 피부양자가 임대사업자가 되면 건강보험료와 국민연금을 내야 하는 점은 따져봐야 한다”고 설명했다.

임대사업자 종부세 전액 면제

수도권에서 기준시가 5억원(전용 145㎡)짜리 아파트에 살면서 2억원짜리 소형 아파트 3채를 임대하고 있는 김씨의 경우 임대사업자로 등록하지 않는다면 거주 중인 주택 68만4000원, 임대주택 3채 54만원을 합해 122만4000원의 재산세를 내야 한다. 보유 중인 주택 4채 기준시가 합계가 6억원(1주택자는 9억원)을 넘는 만큼 종합부동산세 181만원도 별도로 내야 한다. 여기에 임대소득(연 2160만원)에 따른 소득세 100만원을 합하면 주택에서 발생하는 세금만 403만4000원이다.

하지만 김씨가 매입임대사업자로 등록하고 5년간 임대하면 세금 부담이 절반으로 줄어든다. 임대주택에 대한 재산세(전용 60㎡ 이하)는 50%, 소득세는 20% 감면받을 수 있다. 종부세는 전액 면제된다. 이때 김씨는 재산세 95만4000원, 소득세 80만원을 합산한 175만4000원만 세금으로 내면 된다. 매년 228만원의 세금을 줄일 수 있게 된다.

임대료를 주변 시세 이하로 책정하고 10년간 임대를 놓는 준공공임대주택으로 등록하면 혜택은 더 커진다. 재산세는(전용 40~60㎡) 75%가 감면돼 30만6000원, 소득세는 30% 감면받아 70만원만 내면 된다. 전체 세금은 100만6000원으로 미등록(403만4000원) 및 매입임대사업자(175만4000원)와 비교해서 가장 세금 부담이 적다.

매입임대·준공공임대도 따져봐야

매입임대와 준공공임대로 나뉜 임대사업자 조건도 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 준공공임대는 매입임대(연 3%)보다 낮은 연 2.7% 금리로 임대주택 매입자금을 빌릴 수 있다. 아파트만 가능한 매입임대와 달리 준공공임대는 단독·다가구·다세대·주거용 오피스텔 등 매입 가능한 주택 폭도 훨씬 넓다. 국토연구원 등의 임대사업 수익성 분석에서도 준공공임대 수익률이 매입임대보다 높다.

하지만 준공공임대는 10년(매입임대는 5년)간 임대해야 하고 최초 임대료를 인근 시세보다 낮게 책정해야 한다. 해당 지방자치단체에서 최초 임대료와 보증금 등을 확인하고, 한국감정원의 검증 절차도 거친다. 임대료 인상도 전년도의 5% 이내에서만 가능하다. 박원갑 국민은행 부동산 전문위원은 “준공공임대는 집주인들이 집값 상승이나 임대료 급등시 대처할 수 없다는 단점이 있다”고 지적했다.

건강보험료도 변수

임대사업자로 등록하는 게 무조건 혜택을 보는 것은 아니다. 임대소득에 따라 부과되는 건강보험료가 늘어나기 때문이다. 연간 월세소득이 2000만원(월 167만원)을 넘는 2주택자와 3주택 이상 소유자의 건보료는 이르면 오는 11월 부과분부터 오를 가능성이 높다.

자녀의 직장건강보험에 피부양자로 등록한 은퇴자도 과세 대상에 포함되면 그동안 내지 않던 건강보험료를 새로 내야 한다. 은퇴자가 집값 상승에 따른 시세차익 기대감이 적은 오피스텔과 도시형 생활주택을 보유하고 있을 경우 임대사업자 등록을 하지 않는 게 유리하다는 분석이 나오는 이유다.

하지만 세입자 세액공제 등을 통해 집주인들의 전·월세 임대소득이 확인되는 만큼 임대사업자로 등록하지 않는다고 해서 건보료 부담을 덜 수 있는 것은 아니라는 지적도 있다. 별도의 예외조치가 없으면 건보료는 사업소득이 파악되면 자동으로 올라가게 된다.

김보형/임원기 기자 kph21c@hankyung.com