목동·여의도·분당 등 442만가구, 3층씩 더 짓는 리모델링 할 수 있다
기존 아파트 옥상 위에 3개 층을 더 지을 수 있는 수직증축 리모델링이 본격화된다. 25일부터 이를 허용하는 내용의 ‘주택법 시행령’ 개정안이 22일 국무회의를 통과해 법적인 토대도 갖춰졌다.

정부가 수직증축 리모델링을 허용하기로 한 것은 낡은 아파트 입주민의 불편이 가중되고 있지만 기존 리모델링 제도의 실효성은 떨어진다는 판단에 따른 것이다. 리모델링 제도는 노후 아파트 주거환경 개선을 위해 2001년 도입됐다. 그러나 지난 10여년 동안 리모델링 실적은 전국 15곳에 그쳤다. 일반분양 물량 부족으로 기존 주민의 비용부담이 커 재건축 사업에 밀렸다.

◆증축 안전성 검사 두 차례 받아야

주택법 시행령 개정안에 따르면 수직증축 리모델링을 추진하려면 조합이 아파트 구조도면을 확보하고 있어야 한다. 구조도면은 수직증축 때 건축물의 안전 여부를 확인하기 위한 것이다. 김태오 국토교통부 주택정비과장은 “서울과 분당 등 5대 신도시 공동주택 가운데 90% 정도가 구조도면이 있는 것으로 알고 있다”고 말했다.

리모델링 조합이 시장·군수·구청장에게 안전진단을 요청하면 한국시설안전공단, 건설기술연구원 등 안전진단 전문기관에서 증축 가능 여부를 확인하기 위한 1차 안전진단을 시행한다.

이후 건축심의 및 허가를 신청하면 안전진단 전문기관이 구조 안전성을 검토한다. 가구 수가 50가구 이상 증가하는 경우 도시과밀 및 기반시설에 대한 영향을 판단하기 위해 도시계획위원회 심의도 받아야 한다. 허가를 받은 뒤에는 구조안전성 등에 대한 상세 확인을 위한 2차 안전진단이 실시된다.

개정안은 또 증축되는 부분에 대해서만 세대 간 경계벽과 바닥구조 등 주택건설기준을 적용하도록 특례도 규정했다. 김 과장은 “기존 건축물은 새 기준에 맞추기 어려워 예외를 둔 것”이라고 설명했다.
◆“3.3㎡당 1600만원 넘으면 사업성”

전국적으로 수직증축 리모델링이 가능한 아파트는 수도권 199만3594가구, 지방 243만6186가구 등 총 442만9780가구에 이른다. 특히 서울과 신도시에서 수직증축 추진이 활기를 띨 것이란 분석이다. 노후 아파트가 밀집해 있을 뿐 아니라 업계가 양호한 사업성 기준으로 보는 3.3㎡당 분양가 1600만~1800만원을 넘는 단지가 많기 때문이다.

박원갑 국민은행 부동산전문위원은 “일반분양이 가능해지면서 사업구조가 재건축과 비슷해져 아파트 시세가 3.3㎡당 1600만~1800만원을 넘으면 리모델링 사업성이 있을 것으로 보인다”며 “서울은 강남, 목동, 용산, 여의도 등에서 수직증축이 많이 추진될 것”으로 내다봤다.

1990년대 조성된 분당 일산 등 5대 신도시에서도 수직증축 추진 단지가 많이 나올 전망이다. 분당신도시에 있는 ‘한솔마을 5단지’가 국내에서 처음 수직증축 설계안을 마련하는 등 분당에서만 6개 리모델링 시범단지가 이미 나왔다.

윤영선 건설산업연구원 연구위원은 “리모델링은 사업절차가 간소하고 기부채납 등도 없어 증축 물량의 일반분양을 통해 조합원 비용만 줄일 수 있으면 크게 활성화될 것”으로 전망했다.

■ 수직증축 리모델링

기존 아파트 꼭대기 층 위로 2~3개 층을 더 올려 기존 가구 수의 15%까지 새집을 짓는 것을 말한다. 새로 늘어난 집을 팔아 얻은 수익으로 리모델링 공사비를 줄일 수 있다. 지은 지 15년이 지난 아파트가 추진할 수 있다.

김병근 기자 bk11@hankyung.com