"8월 지나면 용적률 손해" 강남은 지금 빌딩 공사중

용도 다른 땅 2개 걸쳐진 곳
예전엔 높은 용적률 적용됐지만 2년 전 法개정…가중평균치 적용
2012년8월 前 허가 받은 경우 2014년 8월 착공땐 기존용적률 혜택
시한임박 건축주들 공사 서둘러

용적률 산정방식 변경으로 공사가 한창인 서울 강남구 교보타워사거리 주변. 김동현 기자

서울 강남지역 대로변을 중심으로 기존 건물을 헐고 건물을 짓는 신축 붐이 일고 있다. 2012년 8월 국토계획법 개정으로 노선(路線)상업지역(주요 간선도로 주변 폭 12m 내 상업지역) 용적률(대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율) 산정 방식이 변경됨에 따라 상대적으로 높은 용적률을 적용받기 위해 착공을 서두르고 있다. 국토계획법 개정 이전에 건축허가를 받은 부지의 경우 필지 안에 여러 가지 용도지역이 섞여 있고, 그중 상업지역 면적 비중이 가장 높다면 필지 전체 용적률을 상업지역에 맞춰 받을 수 있기 때문이다. 서울 강남지역 대로변은 건물 재건축에 따른 수익성이 상대적으로 높아 신축이 잇따르고 있다는 설명이다.

○강남 대로변은 ‘공사 중’

7일 부동산업계에 따르면 서울 강남대로, 봉은사로, 도산대로 등 서울 강남의 주요 대로변에서 기존 건물을 헐고 공사 중인 지역이 부쩍 늘어났다. 서울 역삼동 교보타워 사거리에선 제조·직매형의류(SPA) 브랜드인 ‘오렌지팩토리’ 매장이 공사 중이다. 2012년 강남구청으로부터 건축허가를 받아 현재 용적률 799%, 지하 6층~지상 15층의 근린생활 및 판매시설로 지어질 예정이다. 서울 신사동 도산대로변에선 지상 15층 규모 신안과빌딩 신축 공사가 진행 중이다. 남양유업은 서울 논현동 도산공원 사거리에서 15층 규모의 신사옥을 짓고 있다.

이 같은 신축 건물은 모두 대로변에 지정된 노선상업지역 안에 자리 잡고 있다. 노선상업지역은 주요 간선도로 주변 폭 12m 내에 늘어선 상업지역을 말한다. 최근 건물 신축은 2012년 8월 개정된 노선상업지역 용적률 산정 방식 변경과 관련이 있다는 게 전문가들의 분석이다. 국토계획법 개정 전에는 하나의 대지가 둘 이상의 용도 지역에 걸쳐 있을 경우 가장 큰 면적이 속하는 용도지역의 규정(용적률, 건폐율 등)을 적용했다. 하지만 개정 이후에는 각 용도지역의 용적률을 가중평균해 적용하도록 했다. 노선상업지역과 일반주거지역이 같이 걸쳐 있을 때 상업지역 용적률(800%)을 적용받던 땅의 용적률이 법 개정 후 대폭 하락할 수 있게 된 것이다. 다만 개정 전 건축 허가를 받은 경우 2년 내에 건물을 착공하면 새로운 법과 관계없이 기존에 허가받은 용적률에 따라 건물을 지을 수 있다. 이달(8월)은 법 개정 후 2년이 지나가는 시점이다. 법 개정 전 건축허가를 받아놓은 건축주들이 대부분 신축 공사를 시작한 이유다.

○용적률 따라 토지 가격도 차이나

서울 강남 일대의 주요 대로변은 다른 지역보다 노선상업지역이 많은 편이다. 노선상업지역은 대로를 따라 좁은 폭으로 늘어서 있기 때문에 한 개 필지에 두 개 이상의 용도지역이 걸쳐 있는 경우가 많다. 건물 신축이 늘어나면서 토지 가격도 용적률에 따라 차이가 커졌다. 서울지하철 9호선 신논현역 주변에는 봉은사로를 사이에 두고 건물 두 곳이 신축 중이다. 과거 금협빌딩이 있던 역삼동 부지는 지난해 말 3.3㎡당 1억4300만원에 거래됐다. 2012년 7월 건축허가를 받은 상태여서 상업지역 용적률(800%)을 받을 수 있는 부지다. 반면 논현동 방면 부지는 올초 3.3㎡당 1억원 정도에 거래됐다. 노선상업지역에 속하는 필지와 제3종 일반주거지역에 속하는 필지 두 곳이 한꺼번에 거래되면서 전체 용적률이 472% 정도에 그쳤기 때문이다. 빌딩 중개업체인 원빌딩부동산의 신동성 팀장은 “편법으로 토지를 쪼개 용적률을 높이는 일을 막기 위해 법이 도입됐지만 미리 건축허가를 받은 건물이 많아 큰 의미가 없는 상태”라며 “당분간은 강남 간선도로 인근에서 건축물 공사가 계속 될 것”이라고 예상했다.

김동현 기자 3code@hankyung.com