건물주 바뀌어도 세입자 5년 장사 보장…권리금 회수 방해 땐 손해배상 청구 가능

상가임대차보호법 개정
상가 권리금 법으로 보호받는다

상가 임대료 인상 우려
재건축·재개발 보상금 없어
'반쪽 세입자 보호' 비판도

상가 세입자의 권리금을 법으로 보호하는 ‘상가건물 임대차 보호법’ 개정안이 6일 국회 법제사법위원회를 통과함에 따라 이르면 다음달부터 전국 218만명으로 추산되는 상가 세입자는 최초 5년간 영업권을 보장받게 됐다. 세입자가 구한 새 임차인과의 계약을 거부하는 등 권리금 수수를 방해하는 건물주에게는 손해배상도 청구할 수 있다.

권리금은 앞서 장사를 하던 사람이 가게 인테리어에 투자한 비용이나 단골을 만든 것에 대한 일종의 사례비다. 국토교통부에 따르면 권리금을 지급한 세입자는 120만명으로 전체 권리금은 33조원(점포당 평균 2748만원)에 달한다. 하지만 상가 임대료 인상 우려와 함께 재건축·재개발에 따른 영업 중단 시 세입자 보상금 지급은 도입되지 않아 반쪽 세입자 보호라는 비판도 나온다.

○고가 임대상가도 5년 계약 보장

개정안은 점포 규모에 상관없이 임대차 계약기간이 끝나지 않은 세입자는 최소 5년간 장사할 수 있도록 했다. 지금까지는 환산보증금(월세×100+보증금)이 일정 기준(서울 4억원·수도권 3억원·광역시 2억4000만원)을 넘는 세입자는 건물주가 바뀌면 기존 임대차 계약 내용을 주장할 수 없었다. 단 백화점과 대형마트 등 유통산업발전법에 규정한 대규모 점포는 이번 적용 대상에서 제외된다.

건물주는 기존 세입자와 새 임차인의 계약을 일방적으로 거절할 수 없다. 건물주가 직접 새 임차인에게 권리금을 받거나 높은 보증금과 월세로 세입자를 쫓아내 권리금을 받지 못하게 하는 행위도 금지된다. 이를 어길 경우 세입자는 건물주에게 국토부가 정한 기준에 따라 측정한 권리금 범위 안에서 손해배상을 청구할 수 있다. 건물주가 새 임차인과의 계약을 거절하려면 해당 상가에서 1년6개월 이상 거주하는 등 비영리 목적으로 쓰거나 새 임차인이 보증금 등을 지급할 능력이 없는 경우라야 한다. 또 건물주가 새 임차인에게 업종을 바꾸도록 요구하고 이를 수용하지 않으면 계약을 거절할 수 있는 권리인 ‘임대인의 영업 변경권’은 건물주가 계약 거절을 위해 악용할 가능성이 높다는 지적에 따라 도입하지 않기로 했다.

○상가 임대료 상승 우려도

상가 보증금과 임대료가 오를 것이라는 우려도 나온다. 국토연구원의 부동산전문가 설문조사 결과 상가 권리금 법제화로 보증금과 임대료가 인상될 가능성이 높다는 응답이 절반(57.6%)을 웃돌았다. 건물주가 세입자의 권리금을 낮추기 위해 보증금과 임대료를 높일 수 있다는 지적이다. 지난해 9월 권리금 보호방안 발표 이후 인기 상권을 중심으로 임대료가 상승한 것으로 확인됐다. 부동산114에 따르면 서울 종로 일대 상가의 월 임대료는 작년 2분기 3.3㎡당 평균 15만원에서 4분기 18만원으로 20%가량 뛰었다. 서울 홍대 인근 상가 임대료도 같은 기간 3.3㎡당 평균 10만원에서 11만8800원으로, 이태원도 3.3㎡당 9만4000원에서 11만7150원으로 올랐다.

권리금 법제화가 상가 투자 여건을 악화시켜 회복세를 띠고 있는 부동산 경기에 악영향을 미칠 것이라는 의견도 제기된다. 서울 이태원동에 상가건물을 보유한 김모씨(55)는 “권리금이 객관적인 지표에 따라 투명하게 계산되는 것도 아닌데 건물주한테 권리금을 책임지라고 하는 것은 상가 투자를 막는 결과로 이어질 수 있다”며 “건물주와 세입자의 다툼이 잇따를 것”이라고 말했다. 그동안 권리금이 거의 없었던 지방 중소도시나 이면도로 등 비인기 지역에서 권리금을 받으려 하는 부작용이 나타날 수 있다는 지적도 나온다.

김보형 기자 kph21c@hankyung.com