재개발아파트 구입 유의점..지분소유자 분양자격 여부 확인

최근 신도시아파트 공급물량이 마감되어가고 신규 택지난이 새로운 문제점으로 등장하면서 재개발아파트에 관심이 높아지고 있다. 특히 요즘 부동산경기 침체 금융실명제실시등으로 부동산의 거품이 거의사라졌다고 평가되고 있는 시점에서 재개발아파트는 청약예금기간이 짧거나아직 청약가입을 못한 주택실수요자에게 과거 투기대상이 아닌 실질적인내집마련의 장으로 떠오르고 있다. 재개발사업은 그러나 진행절차가 복잡해 재개발지역의 위치,구입하려는지분의 성격,평형배정방식,투자가치등을 조목조목 따져봐야한다. 지분의 성격=구입하려는 지분의 소유자가 아파트를 분양받을 수 있는조합원인지를 먼저 알아봐야 한다. 재개발지구의 조합원이라고 해서 모두 아파트를 분양받을 수 있는건아니다. 재개발조합에는 분양조합원과 청산조합원이 있다. 이중 청산조합원은 분양자격이 없는 조합원으로 아파트를 분양받는 대신재개발사업이 끝나면 자신의 재산을 돈으로 환급받게 된다. 청산조합원은 현재 사업이 진행중인 재개발지구에서는 공유지분인 27.3평(90평방미터)미만의 나대지를 소유한 조합원이나 "사업계획 결정고시3개월전"이후에 공유지분을 구입한 조합원 등이 대표적이다. 또 단독필지로6.1평(20평방미터)미만인 나대지 소유자도 청산조합원에 속한다. 이달초 관리처분이 떨어진 서울 역삼1재개발구역은 사업계획결정고시이후에 공유지분을 산사람이 상당수있어 문제가 되고있는 경우다. 그밖에 분양조합원이 아닌 경우에도 모두 청산조합원으로 분류되는데서울시 주택개량 재개발사업 업무지침에서 정하고 있는 분양조합원의자격요건(56조 1항)을 세밀히 검토해야한다. 평형 배정방식=재개발지구에 따라 같은 규모의 재산액(토지가격.건축물가격)이라 하더라도 분양받을 수 있는 아파트 평형의 크기가 달라진다는 점에 유의해야 한다. 가령 건축물이 있는 20평형정도의 지분이 A지구에서는 40평형을 분양받을수 있는 반면 B지구에서는 33평형밖에 못받는 경우가 있다. 이는 재개발지역의 평형배정이 서울시 업무지침에는 재산액이 비슷한분양가의 평형을 선택하도록 되어 있으나 재산액이 많은 조합원 순서대로아파 트평형이 정해지는게 보통이기 때문이다. 평형배정에서 지분의 평수가 크다고 꼭 큰평형의 아파트를 분양받게되는것은 아니라는점도 염두에 두어야한다. 예를들어 산기슭에 위치한 재개발지구는 아래쪽 큰길 근처와 산위쪽필지간의 가격차이로 산위쪽에 큰 땅을 가지고도 적은 평형을 분양받게되는 경우도 배제할 수 없다. 투자가치=재개발지구에서 지분을 살때는 다른 곳에서 아파트를 구입할때의 비용과 비교해야 금액상의 손실을 피할 수 있다. 주택이 있는 20평짜리 지분을 1억원에 매입하고 관리처분이 떨어져 40평형아파트분양가가 1억4천만원(평당 3백50만원)인 경우 지분구입자가 4천만원만을 더 내는것으로 생각하면 큰 오산이다. 지분가격은 시세에다 채권을 피하는데 대한 프리미엄이 붙은 것일뿐평형배정때 인정되는 재산액이 아니다. 평당감정가격이 3백만원(총6천만원)이었다면 40평형아파트를 1억4천만원에분양받은 위의 사람은 차액 8천만원을 추가로 부담해야한다. 재개발사업 수익률인 비례율이 80년대말에 비해 크게 하락해 80~90%정도여서 추가 부담액은 더 커질 수 있다. 여기에 재개발사업이 5~7년정도 걸리는 것을 감안,금융비용도 포함시켜야정확한 계산이 된다. 그밖에 상세한 내용은 해당지역 구청이나 조합에 문의 한후 지분을매입해야 사후의 피해를 예방할 수 있다.