[부동산실명제] 내달부터 타인명의등기 무효화

*********************************************************************** 부동산은 반드시 실제소유자의 이름으로만 등기토록 하는 부동산실명제(부동산실권리자 명의등기에 관한 법률)가 1주일뒤인 7월1일부터 시행된다. 부동산의 흐름이 한눈에 파악되도록 거래관계를 투명하게 하고 세금을 빼먹지 못하게 하겠다는 취지에서 만든 제도다. 과거에 남의 이름으로 부동산을 등기해 놓았던 사람들은 이제 자신이 실제소유자임을 밝혀야하게 됐다. 또 이제도는 앞으로 부동산거래관행과 시장에도 적지않은 영향을 미치게 될것으로 보인다. 부동산실명제 실시를 1주일 앞두고 실명제의 내용이 무엇인지, 실명시대의 부동산투자전략은 어떻게 달라져야 하는지를 특집으로 정리했다.*********************************************************************** 부동산실명제는 주택이나 토지등을 실제 소유자 이름으로만 등기를 하게 하는 제도다. 남의 이름으로 등기를 하면 효력을 인정하지 않음은 물론 처벌을 받게된다. 이미 다른 사람의 명의로 등기해놓은 부동산은 오는 7월1일부터 내년 6월말까지의 유예기간안에 실제소유자 앞으로 전환토록 의무화했다. 7월1일부터 시행되는 부동산실명제의 개요를 정리한다. 타인명의등기 무효화 =오는 7월1일부터 신탁업법에 의한 신탁등기와 사인간의 채권채무관계 표시인 양도담보를 제외하고는 명의신탁(타인명의 등기)을 불허한다. 양도담보는 보편화된 거래관행인 점을 감안해 앞으로도 인정하도록 하되 등기에 해당부동산이 채무변제를 위해 담보로 제공됐다는 사실과 함께 채무자의 이름및 채권금액을 표시해야 인정토록 했다. 이 법 시행이후에 새로 하는 명의신탁은 무효로 했다. 즉 이름을 빌려준 사람이 해당부동산을 자신의 것이라고 우기면 소송을 내더라도 사실관계와 무관하게 등기부상의 명의자에게 소유권을 인정한다는것이다. 기존의 명의신탁에 대해서도 오는 98년6월말까지 3년이내에 전환하지 않을경우엔 역시 명의신탁약정의 효력을 인정하지 않도록 했다. 다만 종중의 부동산을 다른사람 이름으로 등기하는 경우와 부부간의 명의신탁은 예외적으로 허용된다. 이 경우에도 조세를 회피하거나 강제집행을 면하려 하는 등의 위법사실이 발각되면 명의신탁은 인정되지 않는다. 명의신탁 처벌 =부동산실명제를 어기고 남의 이름으로 등기를 하거나 채권채무 관계가 아니면서 양도담보를 위장해 명의신탁을 한 사실이 적발되면 5년이하의 징역이나 2억원이하의 벌금을 물릴수 있게 했다. 형벌과는 별도로 해당부동산가액의 30%를 과징금으로 물리게 된다. 명의신탁을 교사한 사람도 5년이하의 징역(2억원이하의 벌금)에 처해진다. 또 명의신탁인줄 알면서 자신의 이름으로 대신 등기할 수 있도록 이름을 빌려주는 사람(명의수탁자)은 3년이하의 징역과 1억원이하의 벌금에 처하도록 했다. 이와함께 명의신탁행위를 알면서 방조한 사람에게도 1년이하의 징역(3,000만원이하의 벌금)이 부과된다. 이 법에서는 명의신탁을 이용한 탈세를 막기위해 탈세혐의가 있는 경우엔 국세청장이 실명등기 여부를 조사할 수 있게 했다. 기존 명의신탁부동산의 실명전환 =과거에 다른 사람이름으로 등기를 해놓은 부동산은 오는 7월1일부터 내년6월30일까지 1년이내에 실제소유자 앞으로 명의전환해야 한다. 만일 이 기간이내에 실명으로 전환하지 않았다가 나중에 적발되면 명의신탁 약정은 무효가 된다. 이와함께 부동산가액의 30%를 과징금으로 물게되며 그 이후에도 실제소유자 앞으로 전환하지 않을 때는 첫해엔 10%, 다음해엔 20%의 이행강제금을 부과한다. 끝까지 버티면 약정이 무효로 되면서 최고 부동산가액의 60%를 추징당한다는 얘기다. 과징금과 이행강제금은 시장.군수가 부과토록 했다. 다만 부동산실명제로 지나친 충격이 가지않도록 하기 위해 실명전환 의무기간안에 명의수탁자 이름(등기자명의)으로 처분하는 경우엔 실명제위반여부를 따지지 않도록 했다. 과거의 불법에 대한 처벌 =오는 7월1일부터 1년간의 유예기간동안 실명으로 전환하는 과정에서 과거의 불법사실이 드러나면 원칙적으로 예외없이 해당법률에 따라 처벌토록 했다. 예컨대 국민주택이나 민영주택을 전매금지 기간안에 전매했거나 외지인이어서 살수 없는 시골의 논을 현지인 명의로 사둔 것이 밝혀지면 처벌을 받는다. 아파트를 미등기로 전매했거나 전매입주한 경우엔 주택건설촉진법에선 형사처벌과 함께 주택을 환수하도록 규정하고 있다. 또 농사가 가능한 거리에 살지않는 사람은 농지취득 자격이 없기 때문에 농지를 매각해야 한다. 다만 내년부터 시행되는 새로운 농지법에는 거주지에 관계없이 직접 농사를지을땐 농지소유가 허용되므로 내년이후에 직접 경작한다면 팔지 않아도 된다. 과거 탈세에 대한 추징 =원칙적으로 과거에 명의신탁을 이용해 세금을 탈루한 경우엔 탈루세액을 추징하되 몇가지 예외를 두었다. 우선 명의신탁 부동산이 1건이고 해당부동산의 가액이 5,000만원 이내일 때는 일부세금은 추징하지 않도록 했다. 대상이 되는 세금은 증여세와 1가구1주택을 위장해 내지않은 양도소득세로 한정했다. 이와함께 기업이 업무용부동산을 임직원명의 등으로 취득했다가 유예기간중에 업무용으로 전환하는 경우엔 과거에 내지 않은 취득세(비업무용일경우 취득세 7.5배 중과)를 추징하지 않게 했다. 또 종합토지세는 탈루세액계산이 복잡해 어떠한 경우에도 탈루세금을 추징하지 않기로 했다. (한국경제신문 1995년 6월 24일자).