[부동산 포커스] 동대문시장 신축 의류상가 관심

최근 동대문시장 인근에 신축되는 의류전문 도매센터빌딩의 점포입주권권리금이 폭등하고 있다. 동대문시장 개발사업은 서울과 함께 전국의 상권변화에 큰 영향을 미칠것으로 전망돼 시장상인은 물론 부업을 가지려는 일반직장인들의 관심을모으고 있다. 개발현황 = 현재 동대문운동장 주변에서 건축허가를 받았거나 신축중인 의류전문도매센터 건물은 모두 11개 동. 이중 10층이 넘는 빌딩도 8개 동에 이르며 10만여평, 1만여개 점포가 신규로 공급된다. 동대문시장 개발은 크게 을지로 6가 옛 덕수중.덕수상고부지와 신당동의중소규모형으로 차별화된다. 구 덕수중부지에 건립중인 거평도매센터와 덕수상고부지의 두산패션타워,밀리오레패션타운등은 연면적이 1만5천평에서 3만7천평 규모의 대형빌딩들이다. 을지로는 거평도매센터가 오는 8월, 밀리오레팬션타운이 98년 초,두산타워는 98년10월에 각각 문을 연다. 거평도매센터는 연면적 3만7천2백71평에 3천2백개 점포, 1천5백대의주차규모이며, 두산타워는 연면적 3만7천1백28평, 2천70개 점포, 1천2백4개 주차시설의 매머드급 도매빌딩들이다. 신당동 동평화시장 동편 이면도로 중소규모 자투리땅에서 점포공급이 이뤄지는 특징을 갖고 있다. 신당동 213의 8에 우노꼬레빌딩이 지난 1월 완공돼 서울운동장 북쪽의 디자이너클럽II와 함께 가장 바른 입주를 기록했다. 4~5월에는 신당동의 글래머2000 라에페 MC프라자가 속속 완공돼 입주하면서 상권변화를 더욱 부추길 것으로 보인다. 임대분양가 변화추이 = 동대문의류상가 권리금은 일반인의 상상을 초월한다. 동대문종합상가 신평화 흥인 덕운 제일 아트프라자등 기존의 시장규모가 19만여평 1만3천여 점포에 달하는데다 전국의 도.소매상은 물론 러시아남미 등 외국인 상인들의 발길이 끊이지않고 있기 때문이다. 일대 부동산가에 따르면 지난 90년초에 개장한 의류도매상가 아트프라자의 경우 점포(1.5~2평)기준 월 매출액이 3천만~6천만원을 올리며, 순이익도 1천만원에 달한다. 이에따른 권리금도 1층의 경우 4억~5억원선을 호가하고 있으며 임대료는 지하 1층은 보증금 1억원에 월세 1백20만원에 달하고 있다. 또 우노꼬레도 1층 점포의 경우 당초 임대분양가는 1억5천만원이었으나 현 시세는 2억8천만~2억9천만원을 호가한다. 디자이너클럽 도 입주한지 2개월도 채 안돼 이미 1천만~4천만원이 권리금이형성돼 있다. 특히 오는 8월에야 개점할 거평도매센터 점포입주권도 권리금이 형성돼공사진척도 만큼 프레미엄이 상승하고 있다고 현재 부동산관계자들이전했다. 점포투자요령 = 시장주변 점포투자의 특징은 해본 사람들이 다시 한다는 점이다. 따라서 동대문시장에 신규로 점포를 공급하는 업체들도 일부 업종을 제외하고는 일반인들에게 점포를 분양하려들지 않는다. 주로 야간을 이용, 영업을 해야 하는데 부업식으로 점포를 운영할 경우주변의 상권에도 나쁜 영향을 끼칠 수 있기 때문이다. 그러나 최근에는 일반인들의 시장점포에 대한 투자가 갈수록 각광을 받고있다. 식당 스넥코너 액세서리 잡화등 비교적 유통경로가 단순한 업종과 부대시설에 대한 투자가 가능하기 때문이다. 이들 점포의 분양가는 3천5백만원안팎으로 다소 자금여유가 있으면 투자할수 있다. 또 숙녀복 등 주류를 이루는 의류점포도 분양받을 수 있는데 이 경우 입주할 시점에 가서 시행업체로부터 임차인을 알선받아 임대수익을 올리거나인근 복덕방에 매매의뢰된 물건을 사들이는 방법이다. 실제로 시장상인이 아니면서도 개발업자를 따라다니면서 신규공급되는 점포를 분양받아 입주시점에 점포를 내다파는 시장점포 전문투자자들도 상당수에 이른다고 현지 부동산업계는 귀띰한다. 대형 도매센터투자에서 가장 주의할 점은 개인이 하는 것보다는 법인체가하는 것에 투자하는 것이다. 또 시공회사가 어디인지 확인하는 것도 중요하다. 이들 개발사업의 시공자는 대부분 유명 건설업체들로 공사대금을 순조롭게받아내기 위해 개발업자의 자금력 신용도 등을 철저히 조사하기 때문이다. 이와함께 등기부등본을 통해 토지소유현황을 반드시 확인하고 임대기간도 체크해야 한다. 또 시장점포영업에 뛰어든 경우 상조회 상가번영회등 계조직을 통해 유통경로를 하루빨리 알아놓아야 한다. 동대문상권 전망 = 동대문시장 상권변화에 대한 전문가들의 의견은 둘로 나뉜다. 기존 남대문시장 상권을 흡수, 최고의 자리를 지킬 것이라는 예상과 수요를 넘는 과잉공급으로 동대문상권이 썰렁해질 가능성도 있다는 것이다. 특히 거평도매센터 두산타워는 동대문상권을 을지로지역으로까지 확장시킬것으로 전망돼 "모 아니면 도"식의 성패 가능성이 상존한다는 것이다. 그러나 부동산컨설팅 관계자들은 이에대해 대체적으로 "투자성공"쪽으로 전망하고 있다. 우선 대부분의 빌딩이 순조로운 분양실적으로 보이고 있기 때문이다. 오는 98년에야 문을 여는 일부 건물을 제외하곤 거의 모든 빌딩들이 80%이상의 점포를 분양하는 등 순조로운 분양실적을 보이고 있다. 그만큼 일반인들의 투자가 많다는 것을 의미한다. 또한 시장상인들이 특유의 자생력으로 막강한 상권을 형성할 가능성도 무시할 수 없다. 특히 동대문일대에 새로 공급된 점포구입자의 60%가 남대문시장상인인 점을 감안하면 상인들은 일단 "되는 장사"로 판단하는 것으로 보인다. 또 남대문시장의 경우 주변의 주차면적이 3백여대에 불과한 치명적인 약점이 있는데 비해 동대문은 주차여건이 양호하다. 빌딩에 마련된 주차장만 4천여대를 넘어서는데다 운동장뒤편에 동부건설이 운영중인 1천2백대 규모의 대형 주차장을 비롯, 1백~2백대의 주차시설이 곳곳에 있기 때문이다. (한국경제신문 1996년 3월 30일자).