[부동산 포커스] "재개발 국공유지 투자 신중하라"

서울 재개발지구내 소형 국공유지 지분가격이 크게 부풀어있다. 이에따라 청약예금을 들지않고 로열층 아파트를 구입하겠다는 생각에 무턱대고 재개발 국공유지를 구입하다 상당한 금전적 손실을 보는 사례가 생겨나고있다. 이는 국공유지를 구입해 재개발조합원이 될 경우 처음 국공유지 지분값은 물론이고 불하대금 추가분양대금을 별도로 내야하기 때문이다. 국공유지 지분값은 실제 땅값이 아니라 점유권을 이어받아 조합원이 되는데 대한 보상인데 서울지역 택지부족현상 등으로 인해 이 지분값이 비현실적으로 높아져있다는게 전문가들의 지적이다. 특히 국공유지 불하가격이 공시가격으로 매겨져 부담액이 늘어나면서 꼼꼼한 투자분석이 필요하다. 국공유지 비율이 98%에 이르는 등 국공유지가 많은 서울 관악구 성북구등의 재개발지구에서 국공유지 지분가격의 거품현상이 두드러지고 있다. 봉천3재개발구역(서울 관악구 봉천5동) = 총 5천3백87가구가 들어서는 이곳은 건축물이 있는 10-12평의 국공유지가 7천만원선에 거래되고 있다. 이 땅을 구입하면 33평형을 배정받을 수 있다. 문제는 10평을 기준으로 할때 불하대금 약 2천5백만원, 토지 및 건축물 평가액과 아파트분양가격의 차액 7천5백만-8천만원을 별도로 부담해야 한다는점이다. 총 1억7천여만원의 자금이 투입되는 셈이다. 이를 일반분양가격(기본형)과 비교하면 6천만원 이상 비싸다. 이곳 분양가격은 평당 3백30만원선으로 33평형의 경우 1억9백만원선으로 추정되고 있다. 일반분양가격에 15%옵션을 적용하더라도 4천5백만원이 더 들어간다는 계산이다. 인근 "시세(1억7천만-1억8천만원)와의 차액"의 최고 70%인 채권을 다써도 투입금액과 1천만원이상 차이난다. 동아건설과 삼성건설이 시공을 맡아 철거중인 이 지구는 99년말 완공예정이다. 무이자 이주비는 2천만원. 봉천4-2지구 봉천8지구등 인근 재개발지구에서 비슷한 양상을 보이고있다. 신림1재개발구역(서울 관악구 신림7동) = 5천9백60가구가 건설되는 이곳은 33평형을 분양받을수있는 8-10평정도의 국공유지가 4천5백만선에 거래되고 있다. 아직 사업시행인가가 떨어지지않아 비교적 싼편이다. 여기에 국공유지 8평을 기준으로 할때 예상되는 불하대금 2천만원, 33평형 분양가격(1억1천5백만원.평당 3백50만원)과 재산평가액(건축물포함 2천4백만원)의 차액 9천1백만원을 추가로 내야 한다. 총 1억5천6백만원을 부담하는 셈이다. 그러나 이 금액은 기본형 일반 분양가격 1억1천5백만원보다 5천만원이상 높으며 15%옵션기준으로 하면 3천5백만원 가량 비싸다. 지분을 구입할 경우 채권을 피할 수 있는 잇점이 있으나 금융이자를 감안하면 큰 투자가치는 없다는 분석이다. 시공은 대우와 동아건설이 담당하고 있으며 올말 사업시행인가가 떨어질 예정이다. 정릉4재개발구역(서울 성북구 정릉4동) = 2천5백40가구가 건립되는 이 지구는 32평형을 배정받으려면 12평이상의 지분이 필요하다. 12평 국공유지의 가격은 6천5백만선이다. 여기에 추가로 내야할 불하가격은 평당 2백만원선으로 총 2천4백만원이며 분양가격(1억1천2백만원.평당3백50만원)과 재산평가액(2천9백만원.평당2백40만원)의 차액은 8천3백만원이다. 모두 1억7천2백만원이 들어가는 셈이다. 청약예금에 든 사람이 채권없이 분양받을때 소요되는 기본형 분양가 1억1천2백만원에 비해 6천만원 비싸다. 시공사는 우성건설이며 무이자 이주비는 5천만원이다. 국공유지가 60% 이상인 미아1-1지구, 미아1-2지구, 미아5-2지구 등 인근 미아리일대 재개발구역도 비슷한 상황이다. (한국경제신문 1996년 7월 12일자).