[부동산/건설II면톱] 주택임대사업 다시 주목

정부가 올말까지 한시적으로 운영키로 했던 대출지원 등 미분양아파트 지원대책을 1년 연장키로 함에 따라 각 건설업체마다 미분양아파트 구입에 따른 손익을 따지는 투자자 또는 투자희망자들의 전화문의가 쇄도하고 있다. 이들은 주로 미분양아파트를 구입해 임대사업을 하려거나 확대하려는 사업들로 올해 분당 등 5개 신도시를 비롯 서울.수도권 지역에서 전세파동이 발생함에 따라 내년에는 주택임대사업이 잘 될 것으로 기대되기 때문이다. 투자자들이 관심을 갖는 미분양아파트는 지난해 10월 이전에 미분양돼 해당 자치단체에 등록돼 있는 아파트들이다. 재정경제원과 건설교통부 내무부 등 관련 부처는 미분양아파트 특별지원금 규모 등을 놓고 협의중으로 지난해와 비슷한 수준에서 지원될 것으로 보인다. 이 경우 1조2,000억원 범위에서 전용 25.7평까지 크기에 따라 가구당 1,600만~3,000만원이 주택은행을 통해 연이율 9.5~13.25%, 10년 상환조건으로민간건설업체의 미분양아파트에 한해 지원된다. 또 주택구입 대출상환이자의 30%를 소득세에서 공제받게 되는데 건교부는 세제 및 융자혜택이 주어지는 미분양아파트 대상을 더욱 확대한다는 방침이어서 주택임대사업의 제반여건이 호전될 전망이다. 특히 이 특별지원금을 받더라도 주택할부금융을 통해 미분양아파트를 건설한 건설업체로 부터 중도금을 또 대출받을 수 있어 자기 돈을 크게 들이지 않고 임대사업을 할 수 있다. 투자분석 =현대건설이 경기도 이천시 모전리에 공사중인 30평형 495가구의 아파트는 내년 2월 입주예정으로 평당 240만원인 7,100여만원에 분양중이다. 이 아파트는 지난해 2월 미분양돼 현재 60여가구가 남아있으며 주택은행의 특별지원금 3,000만원을 제외하면 실입주금은 4,100만원이다. 인근 30평형 전세금이 3,700만~4,200만원인 점을 감안하면 입주시점에 가서 전세를 놓을 경우 자기돈은 거의 안들이고도 임대사업을 할 수 있다. 임대사업에 대한 지원 =전용면적 25.7평이하 미분양아파트 5가구를 매입,임대하고 5년이 지나면 양도세가 면제되며 전용 18평 이하규모에 한해 등록세와 취득세를 50% 감면받는다. 지난해 10월 이전에 시.군.구에 등록된 미분양아파트 5가구를 매입,5년후 임대후 팔면 양도소득세는 물론 전용면적 18평이하는 취득세 및 등록세도 면제받는다. 세제 및 융자혜택이 주어지는 지난해 10월 이전에 등록된 미분양아파트에 대한 정보는 각 자치단체의 주택과에 문의하면 된다. 임대사업자등록 및 대출방법 =미분양아파트에 대한 소유권 이전등기를 마친후 주민등록등본과 임대주택 등기부등본을 신청서와 함께 해당 시.군.구 주택과에 접수하면 5일후 임대사업자등록증을 받는다. 또 각종 세제혜택을 받으려면 임대사업자 등록 사실을 세무서에 신고해야 한다. 또 특별대출금 지원은 건설업체를 통해 해당 지자체에서 미분양확인서를 발급받아 현지 주택은행에 신청하면 된다. 유의점 =임대주택법과 지방세 감면조례가 상충돼 현재로서는 임대주택사업을 하더라도 취득세와 등록세를 면제받을 수 없다. 그러나 정부가 이런 점을 감안해 내년 3월까지 임대주택사업 계획서를 제출하면 임대주택사업자로 등록, 지방세를 면제받을 수 임대사업법 개정안을 마련중이다. 이에따라 지금부터 주택임대사업에 관심이 있는 투자자들은 자금조달계획 구입을 원하는 아파트의 입지분석 수지분석 등을 해가며 미리 준비해야 한다. 미분양 주공아파트 =이와함께 임대사업을 계획하는 투자자는 작년 10월 이전에 미분양된 주택공사의 미분양아파트도 노려볼만 하다. 이같은 조건을 갖춘 주공아파트는 이천안흥 시흥시화지구 등 전국에 8,000여가구에 달하며 주공은 자체적으로 가구당 1,200만~1,400만원을 융자지원한다. 주공아파트는 주공이 자체 융자지원하기 때문에 주택은행의 특별대출은 적용되지 않는다. (한국경제신문 1996년 12월 18일자).