[IMF시대 부동산투자] 재개발/재건축 : '투자 요령'

재개발, 재건축투자는 용어 투자요령 사업추진방식등이 생소해 일반투자자들이 투자하기가 쉽지 않다. 최근 부동산경기침체로 투자여건이 악화되면서 괜찮은 물건을 찾기가 더욱 어려워지고 있다. 재개발 재건축투자 요령을 알아본다. 대지지분이 넓은 아파트가 재건축에 유리하다. 노후건물을 헐어내고 나면 남는 것은 대지뿐이다. 이 대지위에 새 아파트를 짓는 만큼 조합원의 등기부상 대지지분이 넓을수록 개발이익을 많이 얻을 수 있다. 이는 재건축방식이 도급제로 진행되거나 지분제로 진행되더라도 마찬가지다. 도급제라면 토지평가액이 높아 보상액수가 커지고 또 지분제라면 현물로 제공받는 아파트 평수가 넓어진다. 기존 아파트의 용적률이 낮은 재건축대상아파트가 조합원의 부담이 적다. 대지에 대한 건물 연면적 비율인 용적률이 1백20%이하여야 새 아파트의 용적률이 2백50%안팎에 결정되더라도 조합원들이 평수를 넓혀가면서 건축비를 충당할 수있다. 저밀도지구는 피하라. 서울시는 잠실 반포등 저밀도지구로 묶여 있는 지역의 재건축대상아파트에 대해 교통유발, 전세입자문제 등 재건축에 따른 부작용을 최소화하기 위해 설계공모를 거쳐 오는 99년부터 단계적으로 개발을 유도할 방침이다. 이에따라 이들 지역은 사업장기화에 따른 금융비용등 투자비용이 많이 발생할 가능성이 있다. 땅값이 비싼 요지의 재개발지분이나 재건축대상아파트를 노려라. 강남 서초 여의도등 교통및 입지여건이 뛰어난 지역의 재건축대상아파트들은 택지평가액이 높아 일반분양분의 분양가를 비싸게 책정할 수있다. 결국 개발이익이 많이 남아 조합원의 추가부담금이 그만큼 줄어든다. 재개발도 마찬가지다. 특히 서울시 동시분양에서도 아파트의 입지여건에 따라 분양률에 차이가 나고 있는 만큼 분양가가 비싸더라도 수요자들이 찾을수 있는 지역에 투자해볼만하다. 조합원수보다 일반분양분이 많은 곳이 좋다. 재개발 재건축 모두 일반분양분을 통해 마련된 자금으로 사업비를 충당하고 조합원들이 아파트를 마련하는 방식인만큼 일반분양분이 많아야 조합원들이 적은 부담으로 새 아파트를 얻을 수있다. (한국경제신문 1998년 1월 23일자).