[돈굴리기 사례연구] '투자목적 분양' 중도해약/전매 유리

[[ 상담자 신상명세 ]] 직업 : 중소기업 수출부장 이름 : 황경식(45) 가족 : 고등학교 2학년 남 중등학교 1학년 여 부인 박영미(45)---------------------------------------------------------------------- 모 중소기업 수출부장으로 근무하는 황경식(45.가명)씨는 최근 심각한 고민에 빠졌다. 월급을 쪼개고 쪼개서 투자를 한다고 한게 부동산 투자였다. 그런데 최근 부동산값이 떨어질 조짐을 보이고 있어서다. 그동안 "부동산은 사놓으면 반드시 오른다"는 신화를 굳게 믿어 은행 투신등이 파는 금융상품은 쳐다보지도 않았다. 그러나 국제통화기금(IMF)체제가 되면서 부동산 거품이 빠지고 있는 것. 고민 끝에 황부장은 한국경제신문 머니테크팀에 자문을 의뢰하기로 했다. 상담 포인트 =97년 4월 경기도 고양시 덕양구에 44평 아파트를 1억7천만원에 분양받아서 현재 중도금을 내고 있다. 현재까지 계약금을 포함해서 7천만원을 냈고 앞으로도 1억원의 거금을 추가로 내야 하는 부담을 안고 있다. 아파트 입주예정일은 99년11월이다. IMF이전에는 아파트를 분양받으면 얼마간이라도 시세차익을 기대할 수 있어 좋았지만 이젠 아파트 값이 오히려 하락해 골치덩이로 전락할 조짐이다. 차라리 분양을 안받고 고금리 금융상품에 그 돈을 투자했으면 좋았을 것이라는 후회도 없지 않다. 지금 계속 아파트 중도금을 넣어 입주 내지는 전세를 놔야 하는지 아니면 총 분양가의 10%인 위약금을 물더라도 지금 해약하는게 유리한지. 분석 =일단 지난 일은 잊어버리자. 투자한 돈에 얽매여 앞으로의 의사 결정에 영향을 받는다면 결코 올바른 투자대안을 찾아낼 수 없다. 오로지 향후 부동산 가격전망과 금리전망에 따라서 의사결정을 다시 하는게 좋다. 중도해약하고 금융상품으로 대체투자하는 것이 더 유리한지 입주시점을 기준으로 비교해보자. 아파트 입주계약 해지후 대체투자 =해약하면 납입중도금(7천만원)에서 총분양금액의 10%인 위약금(1천7백만원)을 차감한 5천3백만원이 남는다. 이 돈을 아파트 입주시점까지 남은 1년7개월간 은행의 신종적립신탁에 운용한다고 가정하자. 현재 신종적립신탁의 배당률이 연 23.5%지만 이 상품은 실적배당이므로 향후 배당률이 떨어질 가능성이 있다. 그러나 투자자는 평균배당률을 받아가므로 배당률 하락을 고민하지 않아도 된다. 1년7개월정도 운용의 평균배당률을 연 25%로 가정하자. 이 경우 5천3백만원을 1년7개월간 운용하면 이자가 1천6백80만원이 된다. 세후 원리금은 6천6백10만원이다. 다음 아파트 중도금으로 추가로 납부해야할 1억원을 적금으로 운용해보자. 1억원을 적립식 상품에 분기별로 예금하면 1년 7개월뒤 이자가 1천5백80만원정도가 된다. 세후 원리금은 1억1천2백30만원. 결국 해약후 돌려받은 돈과 앞으로 넣어야할 추가중도금을 고금리금융상품에 돌리면 총투자기간 2년7개월(1년은 헛수고?)동안 1억8천2백만원을 손에 쥐게 된다. 그대로 아파트 분양을 받는다면 =1억7천만원짜리 아파트가 입주시점에 1억8천2백만원이상의 시세를 내야 한다. 취득세와 농특세를 감안한다면 약 1억9천만원이상은 돼야 그대로 아파트를 분양받는게 유리하다. 99년 11월 고양시 소재 44평 아파트가 1억9천만원이상의 시세를 형성할까? 향후 아파트가 12% 정도 올라야 분양받는게 중도해지하고 고금리금융상품으로 대체투자한 것보다 유리했다고 평가할 수 있다. 투자조언(문순민 하나은행 프라이빗뱅킹 팀장) =현재 황부장은 자기 아파트를 한채 소유하고 있다. 지금 돈을 붓고 있는 아파트는 투자용이며 자녀의 교육상 입주할 수도 없는 처지다. 전세를 놔야 한다는 얘기다. 전세가격이 보통 6천만원정도 하므로 향후 1억1천만원에 대해서는 무수익으로 운용해야 한다. 따라서 중도에 해약하고 고금리 상품으로 대체투자하는게 바람직하다. 그러나 건설교통부에서 상반기중 아파트 미등기 전매를 허용하는 방안을 검토중이다. 조금 더 기다렸다가 미등기전매가 허용되면 10%의 위약금을 무는 대신에 새로운 매입자에게 조금 깎아주고 파는 것도 고려해볼만 하다. 현재 부동산값은 심각한 하락세를 나타내고 있다. 일본에서처럼 부동산거품이 본격적으로 빠질 것으로 부동산 전문가들은 내다보고 있다. 내년 상반기까지는 하락세를 멈추지 않으리라는 것. 내집마련 차원이 아닌 투자목적으로 분양받은 아파트라면 중도에 해약하거나 전매하는게 유리하다. ---------------------------------------------------------------------- [[ 알림 ]] 한국경제신문은 매주 목요일 독자 여러분의 투자 상담을 해드립니다. 재테크와 관련해 궁금하신 점을 한국경제신문 편집국 머니테크팀으로 보내주십시요. 은행 증권 투신 보험 등 금융분야는 물론 부동산 세금 등 각계 전문가들이 적절한 투자방법을 조언해 드리겠읍니다. 보내실 곳 : 서울시 중구 중림동 441 (우편번호 100-791), FAX (02)360~4351 전자우편 songja@ked.co.kr ( 한 국 경 제 신 문 1998년 4월 9일자 ).