[지방공기업 신경영 토론회] 'IMF시대 부동산' .. 토지

행정자치부와 국토개발연구원은 지방공기업의 문제점을 개선하기 위해 17일경주교육문화회관에서 ''IMF시대의 지방공기업 발전 방향 모색을 위한 정책토론회''를 열었다. 18일까지 계속되는 이번 모임에서 부동산전문가 및 공무원, 지방공기업관계자들은 부동산 시장 전망과 공기업의 대응전략 토지개발사업 활성화방안 등을 두고 토론을 벌였다. ----------------------------------------------------------------------- 정희남 지난 1년간 지가가 5백58조원 하락 =건설교통부와 한국토지공사의 지가변동률 자료에 의하면 지난 1년 사이에 지가는 공식적으로 전국 평균 13.6% 하락했다. 지난 4월말부터 11월중순까지 토지공사가 부채상환용도로 기업이 갖고 있던 토지를 매입한 가격은 공시지가 대비 평균 72.5%였다. 달리 말해 지가가 27.5% 하락한 셈이다. 성업공사는 지난 10월까지 38조7천억원의 부실채권을 16조6천억원에 샀다. 이중 지난 10월말 공장용지등 26건의 부동산을 매각했다. 그런데 공매된 토지의 매입가는 감정가의 평균 56.3%에 불과했다. 이를 통해 계산한 지가하락률은 43.7%. 지난 8월 현재 법원의 경매대상 토지 낙찰가는 지난해 11월보다 평균 46% 떨어졌다. 따라서 IMF체제이후 지가하락률은 최저 13.6%에서 최고 46%인 것으로 추정된다. 평균치는 32.7%. 지난해 10월말 현재 국토개발연구원이 추정한 국내 지가총액은 1천7백6조6천6백50억원. 평균치(32.7%)로 계산하면 지가하락액은 5백58조원. 최저치를 적용해도 2백32조원이다. 지난 97년의 국내총생산액 4백21조원의 0.55~1.33배의 가치가 줄어든 셈이다 이같이 지가가 폭락한데에는 금리 급등 통화량 긴축 공급 등의 영향이 컸다. 소득의 감소와 금융기관의 부실자산 정리, 대기업의 구조조정도 다른 원인이다. 예를들어 퇴출된 5개 시중은행의 보유부동산은 1조4천9백29억원. 지난 상반기중 5대 재벌은 1조8백10억원의 토지를, 6~30대 재벌은 3조6천3백30억원의 토지를 매각했다. 불황과 투자심리 냉각으로 토지 수요는 격감했지만 토지 공급이 늘어난 것이다. 빠르면 내년 하반기부터 토지시장 회복 =내년 상반기중 경기가 저점을 통과한뒤 하반기부터 플러스 경제성장으로 돌아설 전망이다. 이를 감안할때 더이상 지가가 떨어지지 않을 가능성이 크다. 토지공개념제도 시행과 IMF관리체제를 거치면서 지가에 담겨있던 거품도 제거된 것으로 판단된다. 그렇지만 통상 토지시장은 일반경기보다 6개월정도 늦게 움직인다. 경기가 살아난다해도 일반국민의 소득은 곧바로 늘지 않는다. 경제전반에 대한 신뢰도가 상당수준 살아나야만 토지수요와 직결되는 설비투자 및 건설투자가 증가할 수 있다. 내년 상반기에 경기가 회복되면 토지시장은 하반기에 회복될 수 있다. 물론 내년 하반기에 경기가 회복되면 2000년초부터 토지시장이 살아날 수 있다. 토지가격이 움직인다해도 상승폭은 그리 크지않을 것이다. 다만 토지거래는 올해보다 상당히 늘 수 있다. 추가하락에 대한 불안감이 해소되기 때문이다. 지방공기업의 토지개발 전략 =앞으로 한국경제는 과거 차입에 의존한 고도경제성장시대에서 저성장.저소비.고실업 시대로 전환될 것이다. 따라서 지가상승으로 인한 투자비 회수는 어려워진다. 지방공기업은 경영목표의 중점을 생산성 향상과 수익성 제고에 두어야한다. 활용가능성이 없는 토지는 조속히 처분해야한다. 사전 시장조사를 통해 수요자에게 가장 잘 팔릴 수 있는 가격을 제시해야한다. 사업시작전에 주된 수요자를 파악해야 한다. 현금흐름이 중요한만큼 개발토지 공급조건을 선분양방식에서 후분양방식으로개선하고 매입대금을 선납할 경우 이자율에 상응하는 할인율을 제공해야한다. 저금리의 융자도 알선해주는 등 투자메리트를 제공해야 한다. 하수처리장 등 환경관련사업이나 재래시장 재개발, 납골당, 장례식장 등 신규사업 참여도 구상할 필요가 있다. 지방공기업의 대외적인 신뢰도 제고를 위해 건실한 재무구조를 유지하고 현금유동성도 충분히 갖춰야한다. 국내에 진출한 외국부동산중개법인이나 컨설팅회사와 연계하는 등 신종 판매기법의 도입도 절실하다. 부동산투자설명회 개최, 부동산투자박람회 참가, 각종 미디어를 통한 판촉등도 적극적으로 활용해야 한다. ( 한 국 경 제 신 문 1998년 12월 18일자 ).