[한경 머니] 세금 : (세 테크) '부동산 양도세 산출요령'
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지난 1일 국세청이 아파트와 연립주택의 기준싯가를 새로 고시했다. 기존주택은 작년과 같은 금액으로 동결했다. 작년 7월1일 이후에 준공됐거나 가입주한 건물의 경우 시세의 70~80% 수준으로 기준싯가를 정했다. 국세청 기준싯가가 고시되는 아파트.연립주택을 갖고 있는 사람은 이번에 고시된 기준싯가에 따라 양도소득세를 내게 된다. 기준싯가가 고시된 아파트를 판 사람의 예를 들어 양도소득세 계산법을 살펴본다. 홍길동씨는 지난 90년12월 서울 관악구 봉천동에 있는 현대아파트(낙성대)를1억원에 샀다. 서울 영등포구 여의도동에 집이 한 채 있었지만 투자목적으로 샀다. 홍씨는 지난 3일 이 아파트를 1억7천만원에 팔았다. 아파트 매매로 7천만원의 차익을 남긴 셈이다. 홍씨는 양도소득세로 얼마를 내야 할까. 이에 대한 답을 구하려면 우선 양도소득세 계산방법부터 알아둬야 한다. 가장 먼저 양도차익을 구해야 한다. 양도차익은 양도가격(매각가격)에서 취득가격과 필요경비를 빼면 된다. 이때 기준싯가가 고시된 아파트나 연립주택의 경우 실제 거래가격이 아니라 국세청 기준싯가로 계산해야 한다. 매각당시의 기준싯가가 양도가격, 취득당시의 기준싯가가 취득가격이 된다. 이 경우 필요경비는 취득당시 기준싯가의 3%다. 양도차익을 구한 뒤에는 각종 공제액을 빼야 한다. 기본공제와 장기보유특별공제가 있다. 양도소득기본공제는 누구나 공제받을 수 있다. 금액은 2백50만원이다. 장기보유특별공제는 부동산을 오래 갖고 있다가 판 사람에게 주는 "특혜"다. 보유기간이 3~5년이면 양도차익의 10%, 5~10년이면 15%, 10년 이상이면 30%를 공제받을 수 있다. 양도차익에서 공제액을 뺀 것을 양도소득이라고 한다. 이 양도소득에다 세율을 곱한 것이 내야 할 세금이다. 세율은 양도소득이 얼마냐에 따라 달리 적용된다. 또 부동산 보유기간이 2년 이상이냐 이하냐에 따라서도 다르다. 2년 이상 보유부동산일 경우 양도소득이 3천만원 이하면 20%, 3천만~6천만원이면 30%(누진공제 3백만원), 6천만원 초과면 40%(누진공제 9백만원)다. 2년 미만 보유 부동산일 때는 40%가 일률적으로 적용된다. 이제 홍씨가 내야 할 세금이 얼마인지 함께 계산해보자. 서울 봉천동 낙성대 현대아파트의 기준싯가를 살펴보자. 90년7월에 고시된 기준싯가는 6천9백만원이고 지금의 기준싯가(99년7월1일 고시)는 7천7백만원이다. 필요경비는 6천9백만원의 3%인 2백7만원. 홍씨의 양도차익을 계산해보면 7천7백만원에서 6천9백만원과 2백7만원을 뺀 5백93만원이다. 다음으로 양도소득을 구할 차례다. 기본공제로 2백50만원을 공제한다. 8년간 보유했으므로 양도차익의 15%인 88만9천5백원을 장기보유특별공제 받을 수 있다. 결국 양도소득은 2백54만5백원이란 계산이다. 마지막으로 세율만 곱하면 된다. 양도소득이 3천만원 이하인 경우이므로 세율 20%를 곱하면 된다. 홍씨가 내야 할 세금은 50만8천1백원이다. ( 한 국 경 제 신 문 1999년 7월 5일자 ).