[집중분석 '재건축아파트'] '가락 시영'..시공사 선정 가시화

서울 가락동 시영아파트는 오는 26일 총회를 열고 재건축시공사를 선정한다.

경쟁이 너무 치열해 현대건설,현대산업개발,삼성물산이 각각 3분의 1씩 시공하거나 득표율대로 공사를 맡자는 절충안이 나오기도 했지만 무산됐다.

이에따라 시공사선정 문제는 원점으로 돌아가 현대-현대산업개발 컨소시엄과 삼성물산의 "충돌"이 불가피해졌다.

시공사선정이 가시화되자 올들어 조정양상을 보이던 시세는 강보합세로 돌아섰다.

재건축계획=지난 82년 12만여평 부지에 5층으로 지어진 아파트로 총 6천6백가구다.

1,2단지로 나뉘어져 있지만 재건축은 통합해서 진행된다.

용적률 2백89.25%를 적용해 42층,7천5백88가구의 초대형단지를 짓는다.

새로 지어지는 아파트는 24~73평형으로 90% 이상이 중대형 평형이다.

총사업비가 1조5천억원에 달하며 4천만~8천만원의 무이자 이주비가 나온다.

내년에 이주를 시작해 빠르면 2002년 하반기쯤 1~2천가구를 일반분양하게 된다.

주요 변수=조합원간 내분이 큰 걸림돌이다.

조합외에 비상대책위원회가 따로 구성돼 있어 사사건건 대립하고 있다.

조합도 두세차례 총회가 무산되는 진통끝에 지난달에야 겨우 출범했다.

가락 시영은 지난해까지만 해도 재건축시장의 최고 유망단지로 꼽혔다.

재건축사상 처음으로 건설사업관리(CM)라는 선진방식을 도입해 주택업계에 반향을 불러일으켰다.

CM업체인 호승CMC는 1,2단지 조합을 단일화하고 공사비를 크게 낮추는 등 많은 성과를 올렸지만 조합원간 대립의 빌미가 되기도 했다.

조합은 최근 입찰참여희망업체에 이주비 지급규모 등을 다시 제출해줄 것을 요구하고 있다.

개포동 등에서 이주비 지급규모가 가구당 1억원을 넘어섰기 때문이다.

이에따라 투자여건이 다소 개선될 것으로 보인다.

투자성 분석=대지지분이 15평인 1단지 13평형을 사서 34평형에 입주하는 경우를 분석해보자.지분구입비는 1억5천만~1억5천5백만원이다.

이 돈이 준공때까지 6년간 묶인다고 보면 금융(기회)비용은 1억1천만원(연10%로 계산)선이다.

그러나 이주비 5천만원을 4년정도 운용할 수 있기 때문에 2천5백만원 안팎의 금융비용 절감효과가 생긴다.

조합이 예상하는 무상지분율은 평균1백51%.24평형은 2백%를 웃돌지만 34평형은 1백85%,대형평형은 1백50%를 밑돌 것이란 분석이다.

1백85%를 적용하면 27.8평을 초과하는 6.2평에 대해 4천5백만원(분양가 평당7백만원 가정)을 추가부담해야 한다.

따라서 총투자비용은 지분구입비 1억5천만~1억5천5백만원,금융비용 8천5백만원,추가부담금 4천3백만원 등을 합해 약2억8천여만원이다.

인근 훼밀리 아파트 32평형 시세는 2억4천만~2억8천만원이다.

이곳 명성공인 김태수대표는 "새 아파트는 훼미리아파트보다 입지여건이나 마감재수준이 우수해 3억원을 웃돌 것"으로 내다봤다.

백광엽 기자 kecorep@ked.co.kr