[틈새로 본 부동산] 최저 경매가의 함정

자신을 P라고 밝힌 한 독자가 경매에 관해 문의해 왔다.

후순위 세입자인데 어떻게 하면 전세보증금을 건질 수 있겠는가 하는 질문이었다.

만일의 경우를 생각해 입찰에 참여할 뜻을 가지고 있던 P씨는 최저경매가에 근접한 금액으로 응찰할 생각이었다.

6천5백만원 선에 거래되는 아파트지만 이왕이면 좀더 싼값에 낙찰받으려는 계산이었다.

그보다 더 높은 가격에 제3자가 낙찰받더라도 전세금의 상당부분을 건질 수 있는 상황이었기 때문이다.

그러나 이 물건엔 "함정"이 도사리고 있었다.

문제의 경매물건은 대구에 있는 25평형 아파트(사건번호 99-10363).

최초근저당권은 지난 94년 주택은행(1천5백60만원)에서 설정했으며 P씨는 96년9월 전입신고와 함께 확정일자를 받았고 전세금 3천5백만원에 대해 배당을 요구한 상태였다.

경매는 1천1백70만원의 근저당권을 설정한 대한생명이 96년 12월 신청했다.

최초감정가는 6천만원이었으나 1회 유찰돼 최저경매가는 4천2백만원이었다.

경매를 신청한 대한생명(3순위)에 일부라도 배당되려면 낙찰금액이 5천1백만원을 넘어야 하는 상황이다.

경매신청금 2백만원에다 선순위인 주택은행의 원리금(1천4백만원)과 2순위인 P씨의 전세보증금(3천5백만원)을 합친 금액보다 많아야 한다는 얘기다.

함정은 바로 흔히 "경매법 616조"라고 불리는 민사소송법 616조(잉여의 가망이 없는 경우의 경매취소)에 있다.

최저경매가 보다 높게 낙찰되더라도 경매신청자에게 돌아오는 배당금이 없을 경우엔 법원에서 경매를 취소시키도록 한 조항이다.

경매신청자가 경매를 취하하지 않더라도 법원에서 직권으로 취소시키게 된다.

이번 물건에선 최저경매가 수준(5천1백만원 이하)의 금액으로 낙찰될 경우엔 경매가 취소된다는 뜻이다.

특히 세입자들은 P씨처럼 이 조항을 간과하고 입찰에 참여하려는 경우가 많다는게 경매전문가들의 지적이다.

입찰에 참여할땐 이처럼 "최저경매가의 함정"을 넘어야 한다.

손희식 기자 hssohn@ked.co.kr