[실전 住테크] 재개발 재건축 : 재건축 사업단계별 투자전략

재건축사업은 크게 7단계로 진행된다. 투자자는 각단계별로 전략을 달리 세워야 한다. 1단계는 추진위원회 구성이다. 통상 준공후 15년정도 지난 단지들이 재건축을 추진한다. 이때 재건축을 주도할 추진위가 구성된다. 재건축 논의가 진행되면서 가격이 상승하기도 한다. 투자자들의 문의가 시작되며 장기투자 목적으로 거래가 이루어진다. 그러나 실입주자는 투자를 피하는 것이 좋다. 추진위가 구성된지 10년이 지나도 재건축에 들어가지 못한 단지들이 수두룩하다. 또한 추진위는 언제든지 해체될 수있으며 추진위가 재시하는 사업내역도 믿을 수없다. 2단계는 창립총회 시기다. 재건축 사업계획과 시공사가 재건축조합 창립총회에서 결정된다. 거래가 활발해지고 지분시세가 급상승한다. 그러나 시공사및 사업내역은 확정된 것이 아니며 바뀔 수있다. 시공사나 조합이 발표하는 무상지분평수도 결정된 게 아니다. 3단계는 안전진단이다. 안전진단에 통과되면 재건축의 1차 관문을 통과한 셈이다. 안전진단 단계에선 시세나 거래에 큰 변동이 없다. 다만 안전진단을 통과하지 못한 단지의 가격은 급락하게 된다. 실입주를 고려하는 투자자는 이때가 매입할 만한 시점이다. 4단계 조합설립 인가다. 인가가 나왔다면 재건축이 본궤도에 접어들었다고 봐도 무방하다. 시공사와 본계약을 맺어지고 동의율이 높은 단지는 이주비가 미리 나오기도 한다. 지분가격은 최고치까지 오르게 된다. 5단계는 사업계획승인및 이주다. 건축심의를 거쳐 사업계획 승인이 떨어지면 본격적인 이주가 시작된다. 이주 막바지에는 추가부담금과 배정평형에 대한 윤곽이 드러난다. 이때 일반 분양분을 받을 것인지,아니면 조합원 지분을 매입할 것인지를 판단해야 한다. 조합원 지분 시세에 거품이 형성됐을 수도 있다. 일반분양및 조합원동호수 추첨이 6단계다. 건립가구중 조합원분을 제외한 잔여가구가 일반에 분양된다. 일반분양후 조합원들은 동호수를 추첨한다. 조합원들에게 입지좋은 동호수가 우선 배정된다. 동호수 추첨에 이어 공사및 입주가 끝나면 재건축의 긴여정이 마무리 된다. 조성근 기자 truth@hankyung.com