재건축-리모델링 뭐가 다른가

국내에서는 처음으로 단지 전체를 개보수하는 서울 마포구 '용강시범아파트' 리모델링공사가 14일 착공되면서 아파트 재건축의 대안으로 리모델링이 또다시 주목받고 있다.


특히 정부와 서울시는 부동산시장 안정화 대책의 하나로 강남지역 아파트값을 주도해 온 재건축을 엄격히 규제하는 대신 리모델링을 쉽게 할 수 있도록 관련규정을 완화하는 등 지원사격에 나서고 있다.

이처럼 리모델링사업 여건은 좋아지고 있지만 실제로 아파트 단지 전체 리모델링공사가 가시화된 곳은 용강시범아파트를 비롯 방배동 삼호아파트14동,압구정동 옛 현대아파트65동 정도가 고작이다.


시세차익을 먼저 생각하는 입주자들의 인식이 리모델링 활성화에 발목을 잡고 있다는 게 전문가들의 진단이다.


◆왜 재건축을 선호하나=노후 아파트를 재건축할 경우 큰 돈 들이지 않고 평수를 늘려 새 집을 마련할 수 있다는 인식이 수요자들 사이에 퍼져있다.

여기에다 재건축을 하면 어느 정도의 시세차익도 얻을 수 있었던 게 그동안의 시장 상황이다.


대지지분과 용적률을 따져보면 내 아파트가 어느 정도 늘어나는지를 알 수 있고 주변아파트 시세를 따져보면 재건축 이후의 가격을 예상할 수 있다.


그렇지만 리모델링은 내 집을 고치는 것이기 때문에 비용을 전적으로 집소유주가 부담해야 된다.

게다가 아직까지 아파트 전체를 리모델링한 사례가 없기 때문에 리모델링 공사 이후의 집값상승 여부를 확신할 수 없다는 게 수요자들의 일반적인 심리다.


◆재건축과 리모델링 비용은=거의 비슷하다.


리모델링 비용은 재건축의 60%선이라고 알려져 있지만 공사내용을 따져보면 엇비슷하다는 게 리모델링 실무자들의 설명이다.

리모델링을 할 때는 재건축에서처럼 골조를 올리는 공사는 없지만 대신 구조를 보강해야 하고 일부 허물어진 벽체를 메워야 하는 등 잔공사들이 많다.


실내를 어떻게 꾸미느냐에 따라 리모델링 비용이 재건축 비용보다 많거나 적을 수 있다.


다만 리모델링은 재건축에 비해 공사기간이 짧은 게 장점이다.


아파트 전체를 리모델링하는 데 걸리는 기간은 1년 정도다.


반면 재건축공사는 최소한 2년 이상 걸린다.


여기에다 인허가 기간을 합치면 재건축기간은 3∼5년을 훌쩍 넘기게 된다.


입주민들이 재건축에 동의한 지 10년이 넘어도 공사에 착수하지 못하는 아파트들이 있다.


수요자들 입장에선 공사기간이 짧으면 그만큼 금융비용 부담이 줄어들게 된다.


리모델링을 할 경우 오래된 조경도 보존할 수 있다.

업계 관계자는 "남의 돈으로 내집을 짓겠다는 인식만 바뀌어도 리모델링은 활성화될 것"이라고 지적했다.


김호영 기자 hykim@hankyung.com
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