취득액 80% 출처 밝혀야 .. 아파트 투기지역 자금추적

국세청이 최근 서울 강남지역 재건축아파트 투기 혐의자들에 대한 자금추적 조사계획을 발표하자 다양한 반응이 나오고 있다. 엽기적 탈세 행태에 대한 분노와 함께 '나는 괜찮을까'를 걱정하는 아파트 거래자들도 없지 않다. 그러나 평소에 세무 관련 신고를 성실하게 해온 납세자라면 지나치게 신경쓸 필요는 없을 것 같다. 일반 투자자들 입장에서는 부동산 관련 세금을 철저히 숙지하고 절세의 길을 찾는 것이 중요하다는게 전문가들의 지적이다. 자금출처 조사 =국세청이 강남 재건축 투기혐의자에 대한 자금출처 조사를 1회에 그치지 않고 지속적으로 진행하기로 한 만큼 세금을 제대로 낸 투자자라면 자금 출처를 밝힐 수 있는 근거자료를 미리 확보해 놓는 것이 필요하다. 자금출처 조사의 기본이 금융 계좌추적이며 자금출처에 대한 정확한 증거자료를 제시하지 못하면 다른 관련자들의 계좌까지 모두 뒤지겠다는게 국세청의 방침이다. 때문에 정확한 증빙자료가 없으면 막대한 세금을 피할 수 없을 것으로 보인다. 가령 35세 주부(비세대주)가 5억원짜리 아파트를 구입했다면 일단 자금출처 조사대상으로 분류된다. 30세 이상 비세대주인 경우 1억원 이상이면 자금출처 조상대상이기 때문이다. 이 주부가 예금과 다른 부동산 매각 등을 통해 조달한 자금이 3억원일 경우 정확한 출처를 밝히지 못한 나머지 2억원에 대해서는 20%의 증여세와 함께 최고 세액의 40%까지 가산금을 내야 한다. 하지만 5억원 가운데 4억원(80%)에 대해서만 자금 출처를 밝히면 아무런 문제가 없다. 취득자금이 10억원 미만인 경우 80%이상 확인되면 나머지도 확인된 것으로 간주되기 때문이다. 증여세 및 상속세 =재산을 증여한 사람이 배우자일 경우 5억원, 아버지나 어머니로부터 증여받으면 3천만원(미성년자 1천5백만원), 그밖의 친족으로부터 받으면 5백만원을 각각 과세표준에서 공제받을 수 있다. 수차례에 걸쳐 증여를 받았더라도 10년간 증여재산액에서 3천만원만 공제된다. 세율은 10~50%가 적용된다. 1억원 이하 10%, 1억원 초과 5억원 이하는 20%, 30억원을 넘어가면 50% 등이다. 여기서 1천만~4억6천만원까지 누진공제를 받아 납부세액이 결정된다. 다만 자진납부하면 납부세액에서 10%를 공제받을 수 있다. 취득시 세금 =주택의 매매 신축 상속 증여 교환을 한 경우 등록세 취득세 지방교육세 농어촌특별세 등의 세금을 내게 돼 있다. 등록세는 실지 거래가액의 3%, 취득세는 2%의 세율이 각각 적용된다. 주택구입자들이 주의해야 할 사항은 매도자들이 세금을 적게 낼 목적으로 실거래가액보다 낮은 가격의 계약서 작성을 요구하는 경우다. 이런 요구를 들어 줬다가는 취득한 주택을 팔 때 그 차액이 커져 양도소득세를 더 많이 물어야 하는 상황이 생길 수도 있기 때문이다. 양도소득세 =양도소득 금액에 세율을 곱해 계산된다. 양도 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의해 결정되지만 납세자가 실거래가액으로 신고한 경우나 고급 주택을 양도했을 경우는 실제 거래가액이 적용된다. 세율은 9~36%가 적용되며 미등기 양도자산에 대해서는 60%의 세율이 따라붙는다. 1가구 1주택인 경우 3년 이상 보유하면 양도세 면제 요건에 해당된다. 다만 전용면적 50평 이상의 주택은 면세 대상에서 제외된다. 김용준 기자 junyk@hankyung.com