[집값 내릴까] 다시 짚어보는 '5ㆍ23 부동산 안정대책'

정부가 투기억제를 위해 지난달 내놓은 '5ㆍ23 부동산 안정대책'의 시행시기가 대부분 크게 앞당겨졌다. 부동산 수요관리 측면에서 '나올 것은 다 나왔다'고 평가될 만큼 초강수 대책이지만 시행이 늦어져 투기세력이 빠져 나갈 경우 그만큼 실효성이 떨어질 수 있다는 우려가 작용한 것이다. 이에 따라 부동산 수요자들도 세부 내용들이 언제부터, 어떤 상품을 대상으로 시행되는지 잘 챙겨야 한다. 투자 타이밍에 따라 기대이익이나 자금운용 계획 등이 크게 달라질 수 있기 때문이다. ◆ 분양권 전매금지 =당초 이달 말로 예정됐던 투기과열지구 내 분양권 전매금지가 지난 7일부터 앞당겨 시행됐다. 투기과열지구도 이날부터 수도권 전역과 충청권 5개 시ㆍ군으로 대폭 확대됐다. 수도권에서는 아파트가 들어설 만한 모든 지역이 투기과열지구로 묶였고, 충청권에서도 대전ㆍ천안ㆍ아산ㆍ청주시와 청원군 전지역으로 넓어졌다. 수도권중 투기과열지구에서 제외된 곳은 경기도의 경우 △가평ㆍ양평ㆍ여주군 △연천군 미산ㆍ중ㆍ장남ㆍ백학ㆍ왕징면 △안산시 대부동 △화성시 우정면 국화리, 서신면 제부리다. 또 인천지역은 △강화군 교동ㆍ삼산ㆍ서도면 △옹진군 대청ㆍ백령ㆍ연평ㆍ북도ㆍ자월ㆍ덕적ㆍ영흥면 뿐이다. 이에 따라 지난 7일 이후 투기과열지구 안에서 새로 계약을 맺었거나 분양권을 매입한 사람은 소유권 이전 등기 때까지 전매가 전면 금지된다. 다만 지난 4월 말까지 투기과열지구로 지정된 곳에서 지난 7일 이전에 이미 분양권을 갖고 있던 수요자는 종전 규정에 따라 계약일부터 1년이 지났거나 중도금을 2회 이상 낸 뒤에는 1회에 한해 전매가 가능하다. 또 이번에 새로 지정된 곳이라도 7일 이전에 분양권을 보유한 사람은 언제든지 1회에 한해 전매가 가능하다. 이밖에 35세 이상ㆍ5년 이상 무주택세대주에게 전용면적 25.7평 이하 민영주택의 50%가 우선 공급되고, 과거 5년 내 당첨사실이 있거나 2주택 이상 소유자, 지난해 9월5일 이후 청약통장 가입자중 비(非)세대주는 청약1순위 자격이 제한된다. ◆ 재건축 후분양 =이르면 이달 말부터 서울 등 투기과열지구 내 재건축 아파트는 공정률이 80%를 넘어야 일반분양을 할 수 있다. 당초 8월부터 시행될 예정이었으나 2개월 가까이 앞당겨져 주택공급규칙이 개정되는 이달 말부터 적용된다. 구체적인 시행일자는 아직 확정되지 않았다. 하지만 새 주택공급규칙이 시행되기 전에 사업승인을 신청한 단지는 지금처럼 착공과 동시에 일반분양할 수 있다. 이 때 사업승인을 신청했다가 반려됐다면 종전규정이 아니라 새 규정의 적용을 받아 후분양 방식으로 분양해야 한다. 반면 재개발 아파트는 투기과열지구 안에 있더라도 '선시공-후분양' 적용 대상에서 제외돼 지금처럼 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있다. ◆ 주상복합ㆍ조합주택 =이달 말부터 투기과열지구 내 주상복합 아파트도 주택 연면적이 90% 이상이거나 가구수가 3백가구 이상이면 소유권 이전등기 때까지 분양권 전매가 금지된다. 특히 이들 주상복합은 앞으로 건축허가 대신 사업승인을 받아야 하므로 전국 어느 곳이라도 일반아파트처럼 청약통장 가입자에게 우선 공급된다. 또 투기과열지구 안에서는 무주택 우선공급, 1순위 청약제한(5년내 재당첨 금지, 2주택 이상 보유자 1순위 제외) 등 일반아파트와 똑같은 규제를 받는다. 3백가구 미만 주상복합은 앞으로도 여전히 건축허가 신청대상이므로 분양권 전매나 신청자격에 별다른 제한이 없다. 조합(지역 및 직장)아파트도 투기과열지구 안에서는 이달 말부터 등기 때까지 전매(조합원 자격의 양도 및 증여)가 금지된다. 이 때 주촉법 시행령이 개정되기 전에 사업승인을 받은 경우 1회에 한해 전매할 수 있지만 이를 매입한 사람은 전매가 금지된다. 강황식 기자 hiskang@hankyung.com