[재테크-부동산] 올해부터 바뀌는 부동산 관련제도 : 세제 강화

올해부터 시행되는 부동산 관련 세제는 '다주택 보유자는 양도세,고가 주택보유자는 재산세'를 각각 무겁게 매기도록 바뀌었다. 이 때문에 다주택자는 집을 팔 때,고가주택 보유자는 거주기간에 세금부담이 늘어나게 됐다. 개정법에 따르면 양도세는 양도차익의 최고 82.5%를 내야한다. 재산세도 작년보다 최고 6배가 높아져 투기적 거래나 보유의 경우 상당한 억제효과가 있을 것으로 전망된다. ◆3주택 이상 보유자 양도세 중과세 올해부터 수도권과 5대 광역시 안에 있는 주택이나,국세청 기준시가로 3억원을 초과하는 주택을 3채이상 보유하다 넘기면 60%의 양도소득세율이 적용된다. 또 3년이상 보유할 경우 양도차익의 10∼30%를 공제해 주는 장기보유특별공제혜택도 없어졌다. 특히 양도하는 주택이 투기지역에 있으면 탄력세율 15%와 주민세 7.5%를 합쳐 양도차익의 최고 82.5%까지 세금으로 내야한다. 다만 1년간의 유예기간이 주어져 기존의 1세대 3주택 이상 보유자가 올해말(2004년 12월 31일)이전에 기존주택을 팔면 일반세율(9∼36%)을 적용받는다. 양도세율 60%가 적용되는 '1가구 3주택 이상'의 범위는 △서울과 경기,인천 등 수도권 △부산 대구 대전 광주 울산 등 5대 광역시에 소재하는 주택 △기타지역에서 국세청 기준시가로 3억원을 초과하는 주택이 대상이다. 이 때 수도권·광역시 가운데 군이나 복합시의 읍·면 지역은 제외된다. 따라서 경기도 가평·양평·여주·연천군과 평택시 포승면,인천 강화·옹진군,부산 기장군,대구 달성군,울산 울주군에 있는 주택은 기준시가가 3억원 미만이면 한 주택수 계산에서 제외된다. 이렇게 볼 때 양도소득세 중과대상은 전체 주택의 60%인 7백42만8천가구에 이를 것으로 추산된다. ◆1주택 비과세 요건 강화 서울과 과천,수도권 5개 신도시(분당 일산 평촌 중동 산본)에서는 1월 이후 양도분부터 1가구 1주택자라도 '3년 보유·2년 거주'요건을 갖춰야 양도세가 면제된다. 지난해까지 시행된 '3년 보유·1년 거주'요건이 더욱 강화된 셈이다. 이들 지역을 뺀 나머지 지역은 여전히 1주택자가 3년이상 보유한 뒤 팔면 양도세를 내지 않아도 된다. ◆투기지역내 2주택 이상은 탄력세율 적용 투기지역 안에 있는 주택으로 1가구 2주택 이상에 해당하는 주택을 양도할 경우 기본세율(9∼36%)에 15%포인트 범위 내에서 탄력세율이 적용된다. 보유주택 수 계산은 1가구3주택의 경우처럼 수도권·광역시 소재 주택이나 기준시가 3억원을 초과하는 주택이 대상이다. 다만 △1가구 3주택 이상 중과대상에서 제외되는 주택 △취학 또는 근무로 2주택이 된 경우 △혼인 또는 노부모 봉양으로 합가해 2주택이 된 후 5년이 지나지 않은 경우 △소유권 확정판결일로부터 3년이내 주택 등은 탄력세율이 적용되지 않는다. ◆5채 이상·10년 이상 임대주택은 중과대상 제외 1가구 3주택 이상이라도 임대사업자 등 조세특례제한법상 양도세 감면대상 주택은 중과 대상에서 빠진다. 대상주택은 △국민주택 규모 이하이면서 △기준시가가 3억원 이하인 주택으로 작년 10월 29일 이전에 임대사업자로 등록한 사람은 2채 이상을 5년이상 임대하면 된다. 하지만 그 이후에 등록한 임대사업자는 동일 시 지역에 있는 주택을 5채이상·10년이상 임대해야 중과 대상에서 제외될 수 있다. ◆3주택 이상 주택매매 사업자도 중과 수도권·광역시 소재 또는 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 3채 이상 보유한 주택매매사업자가 얻은 매매차익에 대해서도 종합소득세율(9∼36%)대신 양도세 중과세율(60%)이 적용된다. 또 법인이 주택을 양도하는 경우도 양도소득의 30%를 특별부가세로 법인세에 추가해 내야 한다. 이 경우 주택 신축판매법인이 지은 주택이 준공일로부터 3년이 지나지 않았거나 임대사업용 주택,10년 이상 사용한 종업원용 기숙사 등은 제외된다. 재산세 부과기준이 되는 공동주택의 건물과표 산정 때 기초가 되는 ㎡당 기준가액이 17만원에서 18만원으로 오르고,가감산율 기준이 면적기준에서 국세청 기준시가 기준으로 바뀐다. 다만 공동주택의 기준시가가 3억원 이하일 경우 지방자치단체장이 가감산율을 10%포인트 범위 안에서 감산할 수 있게 함으로써 서민들의 세부담을 일부 완화해 줄 수 있게 됐다. 이렇게 되면 집값이 비싼 서울 강남의 경우 재산세가 최고 5∼6배 오르고,기준시가 3억원 이하인 아파트가 약 90%를 차지하는 강북의 경우 평균 20∼30% 정도 오르게 된다. 그 대신 ㎡당 기준가액의 자율성 범위(5%)는 3%(5천4백원)로 축소돼 올해 ㎡당 기준가액은 최소 17만4천6백원 이상이 될 것으로 보인다. 예를 들어 서울 강남의 25평형(5억3백만원)아파트는 재산세가 3만5천7백원에서 10만9천5백원으로 2백7% 오르고,38평형(7억4천8백만원)은 12만6천원에서 81만2천원으로 5백44% 인상된다. 또 관악구의 경우 67평형(4억9천5백만원)아파트가 1백29만6천원에서 1백51만5천원으로 16.9%,노원구의 18평형(6천3백만원)은 2만1천원에서 2만5천1백원으로 19.5% 오르게 된다. 강황식 기자 hiskang@hankyung.com