분할 후 두번째 거래 다시 허가 받아야..계약서로 위장전입 색출

건설교통부가 토지거래허가제의 세부 운용기준을 담은 '토지거래업무규정'을 대폭 강화한 것은 최근 토지시장에서 기승을 부리고 있는 위장증여,단타매매,위장전입 등 탈법·편법행위를 사전에 차단하기 위한 조치로 풀이된다. 특히 다음달 중 '토지이용 및 사후관리 지침'이 제정되면 수도권·충청권 등 전 국토의 15.2%(46억평)에 달하는 토지거래허가구역 내 땅투기가 크게 줄 것으로 건교부는 기대하고 있다. ◆위장증여 제한 증여는 현재 토지거래허가를 받지 않아도 되지만 앞으로 '대가성 있는 증여'는 허가를 받아야 한다. 사실상 돈을 주고 받으면서도 이를 증여로 위장해 거래하는 사례가 급증했기 때문이다. 이에 따라 위장증여는 물론 근저당이 설정돼 있거나 채무관계가 걸려 있는 이른바 '부담부 증여'도 허가대상에 포함된다. 예컨대 보증금을 낸 임차인들이 입주해 있는 3백평짜리 상가를 직업이 없는 아들에게 증여하고 검인신청했을 경우 채무(보증금)까지 동시에 이전(부담부 증여)되므로 앞으로는 토지거래허가를 받아야 한다. 또 가족·인척이 아닌 제3자에게 증여할 때도 증여계약서 등을 제시하고 증여사유를 당사자가 직접 소명해야 한다. ◆주말농장 거래제한 도시인 등 비농업인이라도 농지법상 3백평까지 매입할 수 있는 주말농장용 토지(농지)는 지금도 토지거래허가구역 안에서는 일정규모(비도시지역 3백평,도시지역 녹지 60평)이상은 매입할수 없다. 하지만 최근 농지규제 완화 분위기를 틈타 기획부동산 등 일부 투기세력이 일반인들을 상대로 면적제한이 없는 것처럼 속여 땅을 팔아넘기는 사례가 급증하고 있는 실정이다. 이에 따라 건교부는 주말농장·체험영농 등은 취미·여가활동용일 뿐이며 '실수요' 범위에서 제외(휴경목적 농지취득 포함)된다는 사실을 허가기준에 명시해 소비자들의 혼란을 줄이기로 했다. 이렇게 되면 주말농장 및 휴경 목적으로는 일정 규모 이상의 농지취득이 제한된다. ◆단기매매·편법이용 금지 토지거래허가를 받아 취득한 땅이라도 1수확기를 포함해 농지는 6개월,임야는 1년동안 타인에게 전매하거나 이용목적을 바꿀 수 없다. 또 개별법에 별도 근거가 없으면 임대목적으로 토지를 취득하거나 취득 후 타인에게 임대하지 못하도록 하고,위장전입을 막기 위해 주택매매·전세계약서 등으로 실제 거주여부를 확인할 방침이다. 이와 함께 이용목적과 다르게 개발행위 허가를 받는 행위를 막기 위해 앞으로는 개발행위 허가 때 이용목적 변경여부를 반드시 확인토록 할 계획이다. 이밖에 지금까지는 토지분할 후 최초 거래 때만 허가를 받도록 했지만 최근들어 급증하고 있는 편법 쪼개팔기를 막기 위해 분할 후 두 번째 거래 때도 다시 허가를 받도록 강화하기로 했다. 강황식 기자 hiskang@hankyung.com