증시-부동산 동반 상승 시대

올해 증시가 활황이 될 것이라는 전망이 나오고 있는 가운데 부동산시장도 침체기를 벗어나 바닥을 찍고 살아날 조짐을 보이고 있습니다. 이 때문에 부동산시장에 대한 다양한 해석들이 나오고 있는데요, 이 시간에는 부동산팀 기자들과 함께 올해 부동산시장과 정부 정책들을 점검하고 증시와 부동산시장의 상관관계까지 살펴보도록 하겠습니다. 부동산팀의 유은길, 최 진 기자 나와있습니다. 최근 부동산시장이 살아나고 있다는 조짐이 하나둘 보이고 있습니다. 특히 서울 지역의 가격이 오르고 있다는 데 실제로 어떻습니까? (최 기자) 네, 최근 부동산정보업체들 사이에선 부동산 시장을 보고 ‘시장이 미쳤다’라고 표현하고 있습니다. 이유는 아파트 매매가격이 부동산시장 전성기를 누렸던 2003년 수준으로 뛰어올랐기 때문입니다. 지난해 바닥으로 곤두박질 쳤던 모습과는 180도 달라진 모습을 보이고 있는데요. 특히 이런 움직임은 서울 지역에서 가장 관심이 모아지는 재건축 단지를 중심으로 상승세가 이어지고 있다는 점이 고무적이라고 할 수 있습니다. (S:서울 재건축 단지, 매매가 견인) 재건축단지 같은 경우에는 지난해 발표된 개발이익 환수제 영향으로 계속해서 하락세를 면치 못했는데.. 올들어서는 가격이 상승하고, 특히나 주변 아파트 단지 상승까지 끌어올리는 역할을 하고 있다는 점이 특징입니다. 단순히 매매 호가가 오른다고 해서 시장이 살아났다고 단정지을 수는 없지만 부동산시장의 경우 매매가격이 오르면 전세가나 토지시장도 상승하는 경우를 봤을때 시장에선 청신호 임에는 틀림 없는 것 같습니다. 서울 재건축 단지가 상승세를 이끌고 있다는 얘긴데, 실제로 얼마나 오르고 있습니까? (최 기자) 네, 서울 지역별로 매매가격 변동률을 보면 쉽게 알 수 있는데요. (CG:서울 매매가격 변동률) 도표를 보시면 강남과 송파, 강동 지역이 가장 큰 폭의 변동률을 기록한 것을 볼 수 있습니다. 이 지역은 대규모 재건축 단지가 몰려있는 곳입니다. 재건축 가격이 상승하면서 주변 아파트 단지에도 영향을 주게 되고, 이렇게 되면서 전체적인 상승세를 이끌고 있는 것으로 분석됩니다. 특히 고무적인 것은 그동안 매매는 되지 않고, 호가만 상승하던 모습과는 달리 거래가 이뤄지고 있다는 점을 들 수 있습니다. 지난해만해도 부동산 거래가 이뤄지지 않는 거래 기근현상이 시장 위축을 가져다 주었는데... 이렇게 실제로 거래가 이뤄지기 시작하면서 가격 상승은 더 이어질 것으로 전망되고 있습니다. 실제로 노무현 대통령을 비롯해서 경제 각료들이 강남 집값을 잡아야 한다고 주장하는 것을 보았을때.. 아직 일부 지역에 한정적이긴 하지만 부동산 시장은 회복세를 넘어 이젠 투기조짐도 보이기 시작하고 있는 것으로 분석되고 있습니다. 올해 부동산 관심사 중 하나는 뭐니뭐니 해도 판교 아니겠습니까. 이런 호재도 시장을 살리는 데 역할을 하고 있다고도 볼 수 있지 않나요? (최 기자) 네, 부동산시장은 치밀한 시장같기도 하지만 실제로는 분위기에 쉽사리 영향을 받는 시장이기도 합니다. 재건축 단지를 보더라도 호재가 있는 지역 뿐만 아니라 주변 단지가격도 함께 오르는 모습을 보이고 있는데...이런 점만 보더라도 분위기에 따라 쉽게 움직이는 모습을 볼 수 있습니다. 이런 면에서 봤을때 판교는 분명 시장에 호재입니다. 판교 분양가가 2천만원이 되느냐 마느냐하는 논쟁이 계속되고 있는데. (S:부동산 투자자 확대 기대) 공방이 계속되면 될수록..부동산 시장에 그동안 관심이 없던 사람들도 시장에 참여를 서두르게 되고, 이렇게 되면 그동안 묶여있던 자금이 하나둘 부동산시장으로 옮겨올 것으로 기대됩니다. 투자 심리도 되살아나고, 자금도 서서히 몰리게 된다면 시장회복세는 더욱 탄력을 받을 것으로 예상됩니다. 시장 회복을 예상하셨는데..판교 외에 시장에 또다른 호재가 있나요? (최 기자) 네, 먼저 서울 동시분양의 경우에는 강남 재건축 단지가 분양에 참가하면서 3차 동시분양 이후 분양시장이 서서히 살아날 것으로 기대되구요. 아직까지 결론을 내리지 못하고 있는 신행정수도 이전대안은 어떻게 결론이 나던 충청권 시장에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다. 또한 기업도시 건설이나 투기지역 해제 등 정책적인 요소들도 시장에는 긍정적인 영향을 줄 것으로 보입니다. 그럼 이제 유 기자에게 묻겠습니다. 부동산경기가 살아나고 있다는 전망이 계속 나오고 있는데, 이에 대한 정부 정책과 입장은 어떤 겁니까? (유 기자) : 네, 먼저 구분해서 얘기해야 될 부분이 있는데요, 바로 주택경기와 부동산경기를 구분해셔 봐야한다는 점입니다. 정부는 주택을 포함한 큰 개념의 건설경기와 부동산경기는 살려야 한다는 입장이기 때문에 현재 부동산경기가 꿈틀거리고 있다는 것에 대해서는 반기는 입장입니다. 사실 이헌재 경제부총리와 강동석 건설교통부 장관은 작년말과 올해초 기회있을때마다 정부 예산 조기 집행으로 또 사회간접자본 투자사업 확대로 침체된 우리 건설경기를 살리겠다고 누차 강조해 왔습니다. 정부가 신행정수도 대안도시 건설(행정중심도시 유력)과 기업도시 건설에 속도를 내는 것도 건설부양을 통한 유관산업활성화와 내수경기 진작 효과를 노리는 것으로 풀이할 수 있습니다. 또 정부는 우리 건설산업의 선진화를 위해 앞으로 5년내에 해외건설 수주액을 140억달러 이상으로 확대하기로 하고 이를 위해 제도개선을 골자로 하는 중장기 해외건설진흥계획을 수립했습니다. 국내건설의 여력을 해외로 돌려 국내 투기는 억제하고 해외시장 개척을 통해 건설산업은 계속 확대 발전시키겠다는 전략입니다. 결국 정부는 다수의 인력 고용효과가 있고 내수경기를 살리면서 경제를 전체적으로 활성화시킬 수 있는 건설경기와 부동산경기는 계속 살려나가야 하는 입장이기 때문에 이 부분에 대해서는 불을 계속 지펴나갈 전망입니다. 그럼 부동산경기중 주택에 대한 정책은 어떻습니까? 유 기자) 앞서 정부가 건설경기는 계속 살려나갈 것이라고 말씀드렸는데 여기서 주택만을 따로 떼놓고 보면 양상이 달라집니다. 현정부는 참여정부와 서민정부를 지향하기 때문에 서민생활과 밀접한 관련이 있는 집값은 반드시 잡겠다는 입장입니다. 그러니까 주택정책은 당연히 엄격할 수밖에 없습니다. 올해 주택정책을 가늠해 볼 수 있는 정부 정책 관계자들의 언급을 차례로 살펴보겠습니다. 먼저 노무현 대통령은 최근 설 귀성객들에게 보낸 대국민 메시지에서 "물가와 집값 때문에 서민들이 힘들어지지 않도록 잘 관리해 나가겠다"고 말했는데요, 이는 노 대통령 취임후 지금까지 계속 일관된 입장을 다시 천명한 것으로 집값안정에 대한 강한의지를 내보인 것입니다. 김병준 청와대 정책실장은 "정부는 주택 경기를 활성화시켜서 건설 경기를 살리겠다는 생각은 별로 없다"고 말해 주택과 건설경기를 엄격히 분리했습니다. 김 실장은 "주택값에 대해서는 정부가 아주 특별한 생각을 하고 있으며, `반드시 잡을 것'이라는 대통령의 말을 믿어주면 좋겠다"며 노 대통령의 말에 더욱 힘을 실어줬습니다. 또 주무장관인 강동석 건설교통부 장관도 "최근 강남재건축아파트를 중심으로 가격이 상승하고 있는 것은 일시적인 현상으로 본다"면서 "올해 내내 전국적으로 집값은 안정기조를 유지할 것으로 전망한다"고 말했습니다. 이달에 취임한 서종대 건교부 신임 주택국장도 취임일성으로 "최근 판교와 재건축 부동산 시장이 다시 꿈틀거릴 조짐을 보이고 있는데 어떤 일이 있어도 판교와 재건축 때문에 집값이 급등하고 부동산시장이 불안해지는 것은 막겠다"고 밝혔습니다. 또 "판교신도시 채권입찰제 아파트의 경우 분양가가 평당 2천만원에 달할 것이라는 설이 나돌고 있는데 분당 등 주변시세와 크게 다르지 않도록 모든 제도적 장치를 동원해 판교 분양가를 25.7평이하는 평당 9백만원밑으로, 25.7평이상은 평당 1천500만원이 넘지 않도록 특별관리할 방침"이라고 강조했습니다. 그러니까 집값을 잡기위한 정부의 규제정책들은 올해도 계속될 것으로 보는게 합리적인 판단으로 여겨집니다. 정부가 이상 과열현상을 보이는 판교와 강남 재건축에 대해 다시 고삐를 조인다면서요? 유 기자) 정부는 최근 급등현상을 보이는 강남 재건축 아파트가격 동향을 점검하고 판교 신도시 불법 통장거래에 대해서도 실태를 파악해 투기.불법행위에 대해서는 엄중 대처하기로 했습니다. 재정경제부는 이와관련해 어제(10일) 김광림 재경부 차관 주재로 긴급 간부회의를 열었습니다. 정부가 현상황을 심각하게 받아들이고 있다는 방증인데요, 이 자리에서 재경부 고위관계자들은 '부동산 경기를 인위적으로 부양하지도 않지만 기존의 투기억제 대책을 완화하지도 않는다'는 원칙을 재확인했습니다. 정부는 재경부와 건교부, 국세청 등 관계부처가 합동으로 강남 재건축 아파트 가격을 점검하고 수천만원의 웃돈이 붙어 거래되고 있는 판교 분양 우선순위 청약통장의 불법거래에 대해서도 실태를 파악한다는 방침입니다. 이헌재 부총리겸 재경부장관도 지난 4일 “부동산가격 안정화 정책의 골격은 계속 유지할 것이며 투기가 재연되도록 방치하지는 않는다"면서 "강남의 재건축 아파트를 중심으로 일부 가격인상 움직임이 좀 빨라지는 듯한 경향이 있어 면밀히 관찰하고 있다"고 밝혔습니다. 이에 따라 정부는 임대주택 의무건설을 골자로한 재건축개발이익환수제를 올해 반드시 도입해 재건축급등을 막고 분양가상한제와 채권입찰제를 판교에 확실히 적용해 판교과열도 가라앉힌다는 방침입니다. 이렇게 집값안정에 대한 정부정책의지는 확실하지만 앞서 나온대로 정부의 경기진작에 대한 정책의지도 확실히 확인되면서 증시가 탄력을 받고 있는데요, 올해 증시활황이 되면 부동산쪽 자금이 증시쪽으로 옮겨올 것이라는 전망도 나오고 있는데 이에 대해서는 어떻게 생각하십니까? 부동산경기가 상대적으로 위축되지 않을까요? 유 기자) 한마디로 말씀드리면 그렇지 않다고 봅니다. 올해는 상대적으로 증시가 부동산보다는 더 활황이 될 가능성이 높지만 그렇다고 해서 부동산쪽 자금이 증시로 이탈하지는 않을 것으로 전망합니다. 먼저 부동산시장은 항상 기본 수요가 있습니다. 내집마련과 영업을 위한 점포라는 기본 수요속에 움직이는 시장인데다 부동산투자자들은 통상 증시에 참여하더라도 부동산과 같이 하는 경향이 있기 때문에 증시쪽으로 자금이 쏠릴 가능성은 낮다고 봅니다. 또 시중부동자금이 증시활황이 예상되면서 점차 증시쪽으로 들어가고 있는데, 이런 부동자금의 움직임 자체가 부동산쪽에도 긍정적인 시그널이 된다고 봅니다. 투자가 시작됐다는 신호인데 그렇다면 증시와 함께 부동산쪽으로의 부동자금 유입도 점칠 수 있기 때문입니다. 게다가 '부동산투자로는 최소한 절대 손해는 보지 않는다'는 우리 투자자들의 성향과 통설이 쉽게 깨지지는 않을 것으로 보기 때문에 부동산쪽 투자자금은 꾸준히 유입될 것으로 봅니다. 또 과거 2000년대 초반 부동산시장이 좋을때 증시가 상대적으로 좋지 않았던 것은 묻지마 벤처투자열풍에서 손해를 본 투자자들이 증시참여를 꺼리고 불붙은 부동산쪽에 거꾸로 묻지마 투자를 하면서 벌어졌던 현상인데, 지금은 우리 증시도 체력을 보강했고 부동산쪽도 합리적인 시장을 형성해 가고 있어 점차 투자가 선진화되고 있다고 볼 수 있습니다. 따라서 점차 우리나라 투자시장도 증시와 부동산 이렇게 양대 축이 어느정도 균형을 이뤄가면서 시장을 확대해 나갈 것이고 투자자금도 어느 한쪽으로의 쏠림현상 보다는 부동자금이 양쪽에 모두 유입되면서 선순환 구조를 형성해 갈 가능성이 높아졌다는 전망도 가능하다고 봅니다. 끝으로 올해 집값은 어떻게 될 것으로 보시는지, 두 기자 모두 집값전망과 함께 올해 부동산시장을 전망해주시죠. 최 기자) 전문가들은 올 상반기를 내집마련 최고의 적기로 보고 있습니다. 상반기 가격은 바닥을 찍고, 이사철이 시작되는 3월이후부터는 가격이 오를 것으로 전망하고 있는데요. 이런 예상대로라면 집값은 하반기에 가서는 지금보다 더 오를 것으로 예상됩니다. 상승폭은 재건축 열풍이 불었던 2003년에 미치지는 못하겠지만 큰 폭이 될 것으로 예상됩니다. 유 기자) 정부정책 기조를 볼때 집값의 급격한 상승은 없을 것입니다. 다만 지역개발호재와 주거여건 등에 따라 집값의 양극화 현상을 점칠 수 있을 것 같습니다. 따라서 교통이 편리하고 환경가치가 있으면서 개발호재가 있는 유명 브랜드의 아파트는 약상승세를 유지할 가능성이 높고 여건이 좋지 않은 주택은 과거 같이 무조건 오르는 현상은 이제 벌어지지 않을 것입니다. 내집마련을 계획하고 계신 분들은 자신의 자금을 고려해 서서히 매수에 나설 준비를 하는 것이 합리적인 판단이라고 생각합니다. 투자자들 입장에서는 증시냐 부동산이냐 이렇게 과거 같이 어느 한쪽에 올인하기 보다는 적당히 포트폴리오를 구성하면서 선별적으로 합리적으로 접근하는게 좋다고 생각합니다. 부동산은 특히 주택부문에서는 무리한 투자는 금물이고 은행 금리 이상 정도의 가벼운 수익기대를 갖고 접근해야 하는 시대가 됐다고 봅니다. 네, 유은길, 최 진 기자 수고하셨습니다. 유은길기자 egyou@wowtv.co.kr