[부동산포커스] 원가공개 실효성 논란

앵커> 부동산의 핫이슈를 알아보는 부동산포커스 시간입니다. 정부가 부동산시장 안정을 위해 도입한 원가연동제에 대한 실효성 논란이 끊이지 않고 있습니다. 최근 원가연동제가 처음으로 적용된 화성 동탄신도시 아파트가 분양에 나섰는데요. 기대만큼 분양가가 인하되지 못하면서 원가공개의 실효성에 대한 논란이 재현되고 있습니다. 그렇다면, 분양가 공개의 문제점은 무엇인지 어떤 대안이 필요한지 오늘 부동산 포커스 시간에서 심도있게 짚어보는 시간 마련했습니다. 도움말씀 위해 김헌동 경제정의시민실천연합 본부장 자리했습니다. 앵커1> 8.31대책에서 정부가 분양가를 인하하겠다는 목표로 원가연동제를 도입했는데요. 원가연동제가 적용된 아파트들도 기존 아파트와 가격에서 별 차이를 보이지 않고 있는 것 같습니다. 먼저 현재 원가연동제는 어떤 형식으로 적용이 되고 있는 지 설명해주십시오. 김헌동 본부장1> -원가연동제를 정부가 도입하게 된 것은 2004년 80%국민의 선분양아파트 원가공개를 피하기 위해 정부여당이 금년 초부터 도입하기로 했던 제도입니다. 2000년 이후 공공택지에서 건설업체들이 폭리를 취한 사실과 정부가 공공택지를 특혜분양한 사실이 2004년 밝혀지면서 2005년부터 국민소유의 전답과 임야를 개발하여 신도시와 공공택지를 개발하는 지역만 원가연동제를 적용하기로 한 것입니다. -원가연동제는 정부가 민간에게 공급한 공공택지의 가격에 정부가 정한 표준건축비용을 더한 가격으로 택지가격에 연동하여 분양가격을 결정하는 제도를 말합니다. (물론 민간기업의 적정이윤이 포함된 것입니다.) 앵커2> 그렇다면 실제 원가연동제가 적용된 첫 아파트들의 사례를 살펴보면서 원가가 인하 되지 못한 이유와 타당성을 분석해 주십시오. 김헌동 본부장2> 원가인하가 되지 않는 이유는 정부가 원가연동제를 2005부터 시행 하기로 하면서 갑자기 2005년3월 건축비를 2004년 대비 2배가량 올리는 것을 허용했기 때문입니다. (220만원 -> 290만원 -> 340만원 + + -> 440만원) 결과적으로 원가공개를 피하고 건설업체 폭리는 보장하는 방향으로 건축비를 대폭 인상하여 분양가 인하효과가 사라진 것입니다. 앵커3> 건교부와 건설업체들은 땅값 상승을 분양가가 인하되지 못한 가장 큰 이유로 설명하고 있는데요. 실제 택지조성원가는 어떤 방식으로 산출되며, 땅 값을 인하하기 위해서 어떤 방안이 있을까요? 김헌동 본부장3> 동탄의 시범단지 공급단가는 340만원대, 이번에 분양되는 택지의 공급가격(감정가격)은 420만원대 용적율 감안하면 평당 50만원선 상승 이번에 분양되는 아파트의 택지공급가격은 분양가격의 인상요인으로는 그리 큰 영향이 없고 건축비를 대폭 인상한 것이 본질적인 문제임에도 정부는 다른 이유를 대고 있는 것이라고 볼 수 있습니다. 농민들이 농사 짓던 토지를 정부가 강제수용하여 신도시와 공공택지를 개발 한 목적이 서민주거 안정이므로 공공택지를 건설업체에게 매각하는 것이 문제입니다. 따라서 공공택지에는 공공(영구임대)주택을 건설해야 장기적으로 주거 안정이 가능합니다. 앵커4> 이 밖에도 건축비와 금융비 등이 제시됐는데요. 그렇다면 택지조성비를 제외한 나머지 비용에 대해서는 합리적인 가격이라고 볼 수 있을까요? 김헌동 본부장4> 분양가 750만원에서 택지비 270만원과 광고비 30만원 계300만원을 제외하면 건축비가 440-450만원인데 이는 터무니 없이 비싼 가격입니다. 호텔건축비도 평당 500만원이 안되고 주상복합도 350만원 수준입니다. 지난해 지방자치단체에서 2004년에 공개한 건축원가는 300만원미만이 대부분이었고 강남재건축단지의 건축비도 대부분 250만-280만원 수준입니다. 결국 금리도 저금리기조를 유지하고 있기 때문에 저렴 할뿐 아니라 건축용 자재와 인건비도 오르지 않았기 때문에 이번 건축비는 매우 비싼 가격입니다. 앵커5> 여당이 내년 2월부터는 원가공개항목을 기존보다 강화하고, 택지개발지구에서 분양되는 전용면적 25.7평 이상의 중대형 민간아파트도 원가공개를 추진하겠다고 밝혔는데요. 그렇게 되면, 분양가 인하 효과가 증대될 수 있을까요? 어떻게 생각하십니까? 김헌동 본부장5> 지금과 같은 방식으로 원가연동제를 시행한다면 인하 될 가능성이 없습니다. 단지 판교의 경우 원가연동제를 시행하기로 2004년 이미 정부가 밝힌 지역이고, 또 금년 초 주변 분당과 용인지역의 아파트가격이 수십조 폭등한 지역입니다. 판교주변지역의 가격이 이미 2005년초에 폭등했기 때문에 상대적으로 주변가격 대비 낮다고 말할 가능성이 크지만 실질적인 인하 효과는 없다고 판단됩니다. 앵커6> 분양가가 낮아지지 않는 한 실제 집값 안정이란 목표를 달성하기는 어려울 것으로 보이는데요. 그렇다면, 민간의 자율성과 합리적인 이익을 보장하는 선에서 분양가를 현실화하려면 어떤 방안이 마련 되야 한다고 보시는 지요? 김헌동 본부장6> 강제수용권과 독점개발권한을 위임하여 개발하는 공공택지는 앞서 말씀 드렸듯이 공공보유주택건설에만 활용해야 합니다. 주택은 투기의 대상이 아니라 주거의 공간으로서 활용되도록 주택문화개혁과 인식전환이 필요합니다. 민간분야는 건설업체들이 건설비용을 절감하기 위한 노력을 유발하기 위해서도 완공 후 분양제도를 즉각 시행해야 합니다. 특히 아파트를 짓기도 전에 분양하는 경우 원가공개를 의무화하고 농민 소유였던 공공택지와 신도시는 100% 공공보유주택건설을 해야 주택문제를 해결 할 수 있습니다. 건설업체는 실제 건설을 하는 기업이어야 하지만 우리나라는 모두 하청에 의존합니다. 즉 기술개발을 하지 않고 정부의 특혜를 기대하고 보호를 요구합니다. 건설회사는 건설비용에서 적정이윤을 챙기고, 기술개발을 통해 원가를 추가로 절감해서 이윤을 높여가야 합니다. 이주은기자 jooeunwin@wowtv.co.kr