강남 저층아파트 재건축 '직격탄' … 용적률 확대 없이 재건축 실익없어

서울시 의회가 추진해왔던 2·3종 일반주거지역 용적률 상향에 급제동이 걸림에 따라 강남권 저층 단지 대부분의 재건축이 극히 불투명해졌다.


용적률이 확대되지 않으면,부지면적이 충분히 넓지 않는 한 재건축을 해도 평형을 현재보다 늘리는 데 한계가 있어 사업성이 떨어지기 때문이다.

이에 따라 용적률 상향 조정 기대감으로 급반등해왔던 이들 저층 단지의 아파트 가격도 하향 조정이 불가피할 것으로 예상된다.


다만 2종 주거지역의 층고 제한이 현행 최고 12층에서 평균 15층으로 완화될 것이 확실시돼 저층 단지지만 바닥면적이 넓은 고덕주공1단지는 본격적으로 재건축에 나설 것으로 보인다.

◆강남 저층 재건축단지 직격탄


용적률 상향 무산으로 직격탄을 맞게 된 곳은 △송파구 가락시영 △강동구 둔촌주공 △강남구 개포지구 3개 단지다.


이들 저층단지는 용적률을 올리지 않으면 사업성이 없다며 서울시측에 조례 개정을 요구해왔으나,건교부와 서울시의 이번 결정으로 조례 개정이 물건너가게 돼 재건축 사업은 사실상 중단될 수밖에 없게 됐다.

가락시영과 둔촌주공 등은 또 조례 개정과 별개로 2종 주거지역에서 3종 주거지역으로 종 상향조정을 통한 용적률 상향을 추진해왔으나,이마저도 기대하기 어려운 실정이다.


서울시 관계자는 "재건축단지들의 요구를 받아들였다간 아파트값이 폭등할 수도 있는 상황이어서 도시건축공동위원회 위원들이 재건축단지의 용적률 상향조정을 수용하기는 쉽지 않을 것"이라고 전망했다.


◆고덕주공1단지는 재건축 본격화

반면 강동구 고덕지구는 재건축사업이 본격화될 것으로 보인다.


고덕지구 소재 9개 저층단지는 대지 지분이 다른 단지에 비해 넓어 용적률이 190%만 되더라도 수익성이 있기 때문이다.


물론 서울시가 허용한 평균 15층은 시의회 일부 의원들이 희망하던 수준(평균 20층)에는 못 미치지만 기존(최고 12층)보다는 완화된 만큼 재건축에 나서는 단지가 나올 전망이다.


고덕주공1단지 양한준 조합장은 "아파트 동간거리 확대 등 추가적인 재건축 규제가 적용되기 전에 서두르는 것이 유리하다"며 "내년 1월에 건축심의를 끝내는 등 본격적으로 재건축 작업에 들어갈 것"이라고 말했다.


이에 반해 고덕지구 다른 8개 단지는 아직 층고 규제 완화가 미흡하다는 입장이다.


고덕주공2단지 변우택 조합장은 "평균 15층에 최고 층수 제한까지 두면 사실상 네모 반듯한 판상형 아파트만 지어야 한다"고 주장했다.

한편 서초·반포 등 서울시내 13개 고밀도지구(3종 일반주거지역·12층 전후)의 경우 개발기본계획을 통해 용적률이 이미 230%로 확정된 상태여서 이번 결정과는 관계없이 해당지구별 여건에 따라 재건축사업을 추진할 것으로 예상된다.


조성근 기자 truth@hankyung.com