[재건축·재개발 기상도] 뉴타운·강북 재개발사업 '가속도'

부동산 투자자라면 내년에는 재건축 대신 재개발에 눈을 돌려볼 만하다. '8？31 부동산 종합대책' 발표 이후 재건축에 정부 규제가 집중되면서 재개발은 상대적으로 규제완화 차원을 넘어 본격적인 도시재정비 수단으로 자리잡을 가능성이 커졌기 때문이다. 실제로 재개발은 정부가 광역개발을 위한 특별법까지 만들어 지원에 본격적으로 나서고 있는 데다 시공사 선정 등 인허가 절차에서도 규제가 완화돼 개발 및 투자전망이 밝은 편이다. 이에 따라 뉴타운 등 그동안 사업추진이 부진했던 서울 강북권 재개발도 상당한 탄력을 받을 것으로 기대된다. 다만 재개발 역시 유망 투자처로 많이 부각되면서 이미 가격 '거품'이 낀 곳이 많은 만큼 신중한 투자자세가 필요하다고 전문가들은 조언하고 있다. ◆재개발 사업 날개 다나 재개발 사업이 주목받는 이유는 재건축 규제강화에 따른 반사이익 뿐 만이 아니다. 내년 하반기부터 서울 강북 등을 광역개발할 수 있는 특별법이 제정돼 각종 인센티브가 주어지기 때문이다.우선 사업면적이 크게 넓어진다. 종전에는 재개발구역의 경우 1만평 안팎에 불과했지만 앞으로는 최소 15만평 이상이 한꺼번에 도심재정비구역으로 지정돼 개발된다. 이렇게 되면 그동안 재개발사업의 최대 약점으로 꼽혔던 주변 도로 등 기반시설 설치 또는 확충이 훨씬 쉬워진다. 사업면적이 넓어질 경우 주민의견 수렴이 어렵다는 점도 별로 걱정할 필요가 없다. 도심재정비구역으로 지정되더라도 실제 사업은 지금처럼 중소 규모로 분할해서 독자적으로 추진할 수 있기 때문이다. 사업기간이 단축되는 것도 큰 장점이다. 특별법을 적용할 경우 도시 및 주거환경정비법이나 국토계획법 등 다른 법령에 따라 거쳐야 했던 상당수 인허가 절차가 필요없게 돼 사업기간이 지금보다 1~2년은 단축될 전망이다. 무엇보다 용적률,층고제한 등 각종 인센티브를 받을 수 있다는 점도 사업성이나 투자가치를 높일 수 있는 매력으로 꼽힌다. 더욱이 당초 공공기관이 사업을 시행할 때만 인센티브가 제공될 예정이었지만 특별법안 심의 과정에서 민간에게도 똑같은 인센티브를 주기로 한 만큼 수익성이 크게 개선될 가능성이 커졌다. 특히 서울지역에서 이미 사업이 진행 중이거나 계획이 발표된 뉴타운도 일정 요건을 갖추면 광역개발이 가능한 만큼 사업추진에 가속이 붙을 전망이다. ◆성급한 투자는 금물 하지만 이처럼 재개발 사업이 정부의 지원과 규제완화로 사업성이 높아지더라도 투자에는 신중을 기할 필요가 있다고 전문가들은 강조한다. 올 들어 각종 규제를 피한 투자자금이 재개발쪽으로 몰리면서 이미 가격이 고평가된 곳이 많은 데다 재개발 조합원 입주권도 주택으로 간주돼 다주택자는 양도세가 중과되기 때문이다. 내년 1월 이후 관리처분인가를 받는 재개발단지의 조합원 입주권이 적용대상이다. 이에 따라 재개발 입주권을 매입하기 전에 반드시 자신이 양도세 중과대상인지,주택으로 간주되는 입주권인지 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 재개발 지분에 매입할 때 추가 부담금이 얼마나 될지와 수익성이 있는지도 따져봐야 할 대목이다. 또 재개발 활성화를 위한 구체적인 재원조달 방법 등이 어떻게 제시되는지도 주의깊게 지켜볼 필요가 있다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 "재개발은 주민합의가 재건축보다 어려워 사업기간이 10년을 넘는 경우도 잦다"며 "투자는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직하다"고 말했다. 서욱진 기자 venture@hankyung.com