[새해 부동산시장 ] 세제 : 2주택 실거래가 과세로 양도세 2배

국회가 8·31부동산 종합대책 관련 세제법안 입법을 연말까지 마무리하면서 내년부터는 유독 신설되는 세제가 많아질 전망이다. 현명한 세테크를 위해 바뀌는 부분에 대해 체크해 보자. ○1가구2주택 양도세 실거래가 과세 올해까지 투기지역과 시가 6억원 이상 주택에 대해서만 적용되던 양도세 실거래가 과세가 내년부터는 1가구2주택자가 비거주 주택을 팔 경우 모두 해당된다. 현재까지는 1가구2주택자는 실거래가의 80% 수준인 국세청 기준시가를 토대로 세금을 내왔다. 양도세율이 최고 70%까지 이른다는 점을 감안하면 양도차익의 세금이 크게 오를 가능성이 높다. 예컨대 서울 서대문구 32평형 아파트를 2억4600만원에 샀다가 3억5000만원(기준시가 2억3250만원)에 팔았다면 세금은 1903만원으로 기준시가 과세 때보다 거의 두 배로 늘어난다. 단 집 한 채를 가진 사람이 갈아타기 위해 새집을 산 '일시적 1가구2주택'의 경우는 실거래가 과세가 1년간 유예된다. ○종합부동산 과세 기준 강화 개인별로 부과하던 종합부동산세가 가구별 합산과세로 전환되고 과세대상도 주택은 정부 공시가격(실거래가의 80% 수준) 9억원에서 6억원 초과로,나대지는 6억원에서 3억원 초과로 하향조정된다. 과세대상이 늘어나는 만큼 정부는 올해 7만4000여명(법인 포함)이었던 종부세 과세대상자가 내년에 27만8000여명으로 늘어날 것으로 추산했다. 현재 공시가격의 50%만 적용되고 있는 과세표준 적용률은 내년 70%로 올라가고 이후 매년 10%씩 상향조정되며,금년까지 전년의 1.5배 이상 늘지 않도록 돼 있던 보유세 세부담 상한도 내년에는 전년 대비 3배로 바뀌어 해당 가구의 경우 세부담이 대폭 늘어날 전망이다. ○재개발·재건축 입주권 주택수에 포함 현재까지는 양도세 계산시 주택수에 포함되지 않았던 재개발 재건축 입주권도 내년부터는 주택수에 포함된다. 예컨대 1가구2주택자가 소유한 주택 중 한 채가 재개발·재건축으로 멸실되더라도 소유주택을 팔 때 종전과 같은 1가구1주택 비과세 혜택을 받지 못한다. 이 규정은 내년 이후 재개발·재건축 사업의 관리처분 계획이 인가되는 입주권부터 적용된다. 어디까지나 양도세 과세기준에 대한 것이므로 주택보유세는 부과되지 않으며 기존주택 멸실로 인해 불가피하게 다른 주택을 사 1년 이상 거주하다 세대원 전원이 완공된 재건축 주택으로 이사하고 대체주택을 1년 내에 팔 경우 '이사를 위한 1가구2주택자'로 분류돼 1가구1주택 비과세를 적용받을 수 있다. ○오피스텔 용도조사 정부와 해당 지자체는 내년 2~4월 중 전국 22만실의 오피스텔에 대한 일제조사를 실시해 무단 용도변경에 대해 3년 이하의 징역 또는 5000만원 이하의 과태료를 부과할 방침이다. 아울러 용도가 주택으로 밝혀진 오피스텔에 대해서는 주택과 동일한 기준의 양도세,보유세를 부과한다. ○토지 이행강제금 2월부터는 토지거래허가구역 내에서 땅을 새로 매입한 사람이 이용계획대로 토지를 활용하지 않았을 경우 취득금액의 10%를 매년 이행강제금으로 내야 한다. 특히 현재 6개월에서 1년인 허가구역 내 토지이용 의무기간이 농지는 2년,임야는 3년,개발사업용지는 4년,기타는 5년으로 강화돼 이용목적 위반자는 땅값의 20~50%를 이행강제금으로 물게 될 전망이다. 대상은 개정법률이 시행되는 내년 2월 이후 신규취득 토지이며 이전에 매입한 토지에 대해서는 소급적용하지 않는다. ○개인 간 주택 거래시 거래세 1% 인하 실거래가 신고제 도입으로 늘어나는 거래세 부담을 완화한다는 취지로 현재 2%인 취득세는 1.5%로,1.5%인 등록세는 1%로 하향조정한다. 따라서 취득·등록세는 현행 3.5%에서 2.5%로 1%포인트 낮아진다 ○기반시설부담금 재건축에 따른 수익 일부분을 환수해 도로나 공원 등 기반시설 건설비로 쓰는 기반시설부담금제도 시행된다. 재건축아파트의 경우 증축분에만 해당되며 1 대 1 재건축단지는 부담금을 내지 않아도 된다 ○토지개발사업에 개발부담금 부과 도시지역 300평(특별·광역시 200평) 이상,비도시지역 500평 이상 개발시 사업시행자가 개발이익(지가상승분)의 25%를 개발부담금으로 납부해야 한다. 택지개발사업,대지조성사업,지목변경을 수반하는 건축 등에 해당된다. 대상사업 시행자가 납부하며 토지소유자가 따로 있을 경우 토지소유자가 내야 한다. ○소액 주택분 재산세 부과방법 개선 재산세가 5만원 미만인 주택의 경우 재산세를 연 2회(7,9월) 납부하던 것이 7월 일시납부로 바뀐다. ○농지대토의 경우 양도세 비과세 감면제도로 전환 양도세가 전액 면제되던 대토의 대체취득요건이 변경(종전 농지면적 2분의 1 이상 또는 총보상금액의 3분의 1 이상 취득)되고 감면한도도 5년간 1억원으로 규정하는 감면제도로 전환된다. ○장기보유특별공제 변경 45평 이상 공동주택 혹은 80평 이상 단독주택에 대한 양도세 장기보유특별공제율이 5~10년 보유시 현행 25%에서 15%로,10년 이상일 경우 50%에서 30%로 하향조정된다. 1가구1주택자가 15년 이상 보유했을 경우에는 공제율이 45%로 확대된다. 노경목 기자 autonomy@hankyung.com