[새해 부동산시장 ] 토지 : 사업전후 상승 땅값 개발부담금 환수

8·31 부동산종합대책 후속조치의 시행 등으로 내년에는 토지관련 정책기준이 많이 바뀌게 된다. 부동산 거래시 실거래가 신고가 의무화되고 개발 사업 전후 상승한 땅값의 일정부분이 개발부담금으로 환수되며 토지거래 허가요건도 한층 까다로워진다. 다음은 내년 1월부터 바뀌는 토지정책을 요약했다. ○부동산 실거래가 신고 의무 부동산 매매계약을 맺은 뒤 30일 이내에 시·군·구에 실거래가 거래계약 내용을 반드시 신고해야 한다. 당사자 간 거래 때는 당사자가,중개업소를 통하면 중개업자가 신고의무를 진다. 이를 위반해 이중계약서를 작성하거나 거래금액을 낮춰 신고하면 취득세의 3배에 해당하는 과태료를 부과받는다. 또 사기 등 부정한 방법으로 조세를 포탈한 자는 최고 3년 이하의 징역 또는 포탈세액의 3배를 벌금으로 내야 한다. ○토지채권보상 의무화 토지투기우려지역 내에서 택지개발사업과 산업단지개발 사업 등을 시행하는 정부투자기관 및 공공단체는 부재지주 토지에 대한 보상금 중 1억원 이상을 채권으로 보상한다. 부재지주는 토지가 위치한 동일 혹은 인접 시·군·구 또는 읍·면에 거주하지 않는 사람을 의미한다. 채권은 1억원 이상 금액에 대해 의무적으로 발행하며 만기는 5년 이내,이율은 시중은행의 3년만기 정기예금 평균 이자율이다. 개정된 토지보상법은 내년 3월 이후 토지보상계획이 공고되는 사업분부터 적용된다. ○개발부담금 재부과 수도권은 2004년,비수도권은 2002년부터 부과가 중지된 개발부담금이 내년부터 부활된다. 부과대상은 30개 개발사업으로 특별시·광역시는 200평,이외 도시지역은 300평,농어촌 등 비도시지역은 500평 이상이다. 부과방식은 사업종료시 지가에서 사업착수시 땅값,개발비용,정상 지가상승분을 제외한 개발이익 중 25%를 납부토록 하고 있다. 내년 1월부터 승인·허가되는 사업분부터 적용된다. 용도변경이 이뤄지는 사업은 토지 취득시점부터 사업 종료시까지의 개발이익이 환수대상이다. 다만 국가가 추진하는 사업이나 지자체가 진행하는 택지개발 등 5개 사업에 대해서는 부담금을 100%,지자체의 기타 25개 사업과 정부투자기관의 택지개발 등 5개 사업에 대해서는 50%를 각각 감면해준다. 거둬들인 부담금은 해당지역에 50%를 배분하고 나머지는 국가균형발전특별회계에 편입돼 균형발전사업에 사용된다. ○토지거래허가제도 개선 토지거래허가지역에서 허가받은 목적대로 토지를 이용하지 않으면 3월간 계고한 뒤 이용목적에 따라 공시지가의 5~10%를 이행강제금으로 내야 한다. 공익사업으로 편입된 농지의 대체 토지 취득요건은 현행 1년에서 3년으로 늘어나며 토지 취득지역도 연접 시·군에서 전국으로 확대된다. 허가구역 내 토지를 구입할 때는 허가신청서와 함께 땅 취득에 들어가는 자금 조달계획서도 반드시 제출해야 한다. 자금조달 계획에는 자기자본이 얼마인지,대출은 얼마인지를 구체적으로 기재해야 한다. 이 자료는 국세청 등에 통보돼 탈세나 명의신탁 여부를 조사하는 데 활용된다. 토지거래허가구역 내에서 토지이용계획서에 따라 땅을 사용하지 않거나 전매제한 기간을 어긴 땅주인을 신고한 사람에게 주어지는 신고포상제인 이른바 '토파라치' 제도도 도입된다. 신고대상 범위는 △해당지역에서 1년이상 거주하지 않은 경우 △토지이용계획서대로 땅을 이용하지 않은 경우 △의무이용기간(농지는 2년,임야는 3년 등)을 지키지 않은 경우 △불법으로 땅을 분할한 경우 등이다. ○토지분할을 개발행위 허가대상에 포함 토지분할시 개발행위허가를 받도록 해 허가권자가 토지투기 우려여부를 판단,허가를 내주지 않을 수 있도록 함으로써 '땅 쪼개 팔기'를 막게 했다. 김태철 기자 synergy@hankyung.com