경기침체 때 부동산 경매 이렇게 …

올 들어 부동산 경매시장이 달아오르고 있다.

그동안 집값 급등으로 매물을 구하지 못했던 실수요자들이 경매 쪽으로 눈을 돌리고 있기 때문이다.

공인중개사에게 경매대리 업무가 허용된 것도 경매 시장을 활성화하는 요인으로 작용하고 있다.

실제 경매 시장은 낙찰 규모와 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 급신장하는 등 크게 확대되는 추세다.

12일 경매정보 제공업체인 디지털태인에 따르면 올 상반기 낙찰경매물건 총액은 7조2206억원으로 사상 최대치를 기록했다.

경매 참여자들이 늘면서 낙찰가율도 거의 70% 수준으로 높아졌다.

일부에서는 경매시장 과열을 우려한 투자 신중론도 고개를 들고 있다.

부동산시장 침체가 가시화되고 있는 데다 내년부터 1가구 2주택자에 대한 양도세 중과 등이 시행될 예정이어서 단기 차익만을 노리고 참여했다가는 자칫 낭패를 볼 가능성이 높다는 지적이다.

경매 전문가들이 제시하는 경매 투자전략을 정리한다.

○감정가와 시세를 반드시 확인

부동산시장 침체기에는 경매 물건의 감정가와 시세를 꼼꼼하게 체크해야 한다.

통상 감정가는 시세의 80% 선으로 매겨지지만 감정평가 시점과 경매 시장에 물건이 나오는 시점이 다르기 때문에 투자 가치가 달라지기 때문이다.

경매 절차에 착수한 시점과 실제 경매되는 시점과는 짧게는 4개월,길게는 8개월 이상의 시차가 있다.

따라서 시세 하락기에는 매각 시점(입찰 시점)의 감정가가 시세보다 높을 가능성이 있다.

○자금조달 계획을 미리 세워라

자금을 어떻게 마련하느냐도 중요하다.

정부가 부동산 시장의 자금줄을 죄면서 금융권에서 돈을 빌리기가 예전보다 어려워졌기 때문이다.

투기 지역의 경우 담보대출비율(LTV) 제한에 이어 총부채상환비율(DTI) 제한 등으로 주택담보 대출이 상당한 규제를 받고 있다.

이에 따라 낙찰받고도 낙찰 대금을 납부하지 못해 입찰 보증금을 포기해야 하는 경우가 발생할 수 있다.

입찰 전에 미리 대출받을 수 있는지와 대출 가능액을 알아보는 것이 좋다.

○주택.토지 경매 단타 피해야

주택과 토지 등 인기 품목들은 단기 차익을 노린 투자보다는 거주 등 실수요 목적으로 접근하는 것이 바람직하다.

내년부터 1가구 2주택자 및 부재 지주의 토지에 대한 양도소득세 중과로 예전처럼 높은 투자 수익을 올리기 어려워졌기 때문이다.

아파트와 다세대 등 주택의 경우 거주 목적으로 입찰에 나서는 것이 좋고 토지의 경우 오랫동안 보유한다는 자세로 취득 후 소규모 주말농장 등으로 개발하는 것도 한 가지 방법이다.

○개발호재 지역이 유망

단기투자 목적이라면 개발 호재가 있는 지역이나 개발 잠재력이 높은 곳의 매물을 노리는 것이 좋다.

토지나 주택의 경우 양도소득세나 종합부동산세 부담 등이 만만치 않지만 확실한 개발 호재가 있거나 뉴 타운 등 우량 지역에 위치해 가격이 지속적으로 상승할 가능성이 높은 매물은 각종 세금을 감당하고도 충분히 수익을 낼 수 있다.

○근린상가는 중·장기 투자유리

중·장기적인 안목에서 숙박 시설과 근린 상가에 눈을 돌리는 것도 고려해 볼 만하다.

숙박 시설이나 근린 상가의 경우 상대적으로 입찰 경쟁률이 낮고 낙찰가율도 50% 내외에 머물고 있어 경쟁력 있는 가격에 물건을 취득할 수 있다.

실제 단지 내 상가 같은 수익성 부동산은 아직 투자할 만한 가치가 있다는 것이 전문가들의 평가다.

김태철 기자 synergy@hankyung.com