장기주택대출 20조 원리금 상환 비상‥거치기간 끝나도 대환대출 막혀

금융당국의 주택담보대출 규제 강화로 신규 대출자뿐 아니라 기존 대출자도 대환대출 길이 사실상 막혀 거치 기간이 끝난 대출자의 원리금 상환 부담이 커질 전망이다.

최근 2~3년간 3년 거치 장기 분할상환방식으로 주택대출을 받은 고객이 많아 상당수의 대출자는 올해부터 이자뿐 아니라 원금을 나눠 갚아야 하기 때문이다.

한 은행 관계자는 "2003년 이후 주택담보대출이 62조원가량 늘어난 점에 비춰볼 때 연말까지 원리금 상환이 돌아오는 금액은 최소 20조원이 넘을 것으로 추정된다"고 말했다.

이들의 장기 분할상환방식의 주택담보대출은 '갈아타기'가 쉽지 않은 데다 기존 대출의 만기연장이 아닌 경우 신규 대출로 취급돼 LTV(담보인정비율)는 물론 DTI(총부채상환비율) 40% 규제까지 받는다.

DTI 40% 규제는 현재 투기지역 6억원 이상 아파트에만 적용되고 있지만 3억원 이상~6억원 이하 아파트까지 확대 적용되는 방안이 검토 중이라는 점도 부담이다.

높아진 이자까지 감안하면 주택담보 대출을 받은 가계의 부담은 더욱 커질 것으로 보인다.


○외국계 은행 갈아타기도 어려워

장기 분할상환방식 대출자의 경우 예전에는 거치기간이 끝나 원리금을 갚아야 할 시기가 되면 금리가 낮은 다른 은행의 돈을 빌려 기존 은행의 대출을 갚는 '돌려막기'를 할 수 있었다.

그러나 최근엔 주요 은행들이 이 같은 대환대출의 취급을 중단했다.

외국계 은행에선 대환대출이 가능하지만 이 경우 신규대출이라 DTI 규제 등이 적용되기 때문에 대출한도가 줄어들 가능성이 높다.

예컨대 2003년 말 3억원을 장기분할상환방식으로 대출받아 집을 산 직장인 A씨(연봉 5000만원)는 중도상환수수료 약정기간 3년이 지나 타행대환 제약이 없는 외국계 은행으로 대출 갈아타기를 고민 중이다.

당장 원리금 상환이 부담스럽고 신규대출이 금리조건도 유리하기 때문이다.

그러나 현재 집값이 7억5000만원이라 DTI 40% 적용을 받기 때문에 대출기간을 늘려 30년 만기로 대출을 받더라도 대출가능금액이 2억5900만원에 불과하다.

4100만원의 여윳돈이 없다면 대환이 쉽지 않은 상황이다.

앞으로 DTI 40% 적용이 확대 시행된다면 집값에 상관없이 대출 갈아타기가 더 어려워질 전망이다.

은행에 따라선 분할상환방식 대출에 대해 거치기간 연장 기회를 주기도 한다.

국민은행의 경우 대출시 거치기간을 1~3년으로 설정해야 하지만 1회에 한해 대출기간의 30% 이내에서 최장 5년까지 연장할 수 있도록 해놓았다.

그러나 우리은행은 대출기간의 30% 내에서 최장 10년까지 거치기간을 둘 수 있도록 돼 있지만 최초 약정한 거치기간은 중간에 변경할 수 없다.

거치기간을 연장할 경우 3년을 넘어가면 소득공제(대출기간 15년 이상,거치기간 3년 이내) 혜택을 받을 수 없다는 점에 유의해야 한다.


○만기 연장 땐 DTI 규제 안 받아

일시상환방식 주택담보대출을 받은 고객의 경우 통상 1년 단위로 최장 10년까지는 기존 조건대로 만기를 연장할 수 있다.

예를 들어 3년만기 일시상환방식 주택담보대출을 받았다면 만기가 왔을 때 1년씩 7년까지 연장이 가능하다는 얘기다.

이 같은 방식의 대출 연장은 신규대출이 아니기 때문에 새로운 LTV 및 DTI 규제를 적용받지 않는다.

농협은 2년 단위로 기한 없이 대출연장이 가능하다.

일시상환방식 단기대출을 장기 분할상환방식 대출로 갈아타는 경우엔 대부분의 은행들이 신규대출로 취급한다.

같은 은행 내에서 갈아탈 경우 담보설정비는 면제되지만 DTI 40% 등의 규제는 적용된다.

박성완 기자 psw@hankyung.com