2008년 부동산 稅테크 이렇게… 1주택자 새집 갈아타기는 하반기에

주택시장은 이명박 대통령 당선인의 부동산 세제 완화 공약에 큰 기대를 걸고 있다.

차기 정부가 추진 중인 거래세와 종합부동산세 등 보유세 인하 방침은 특히 무주택자와 1주택자에게 큰 혜택을 줄 것으로 예상된다.

올해 부동산 '세테크' 요령을 무주택자와 1주택 보유자,다주택 소유자 별로 정리한다.



◆무주택자

개발이익이 예상되는 지역의 재개발.재건축 주택을 알아보는 것이 좋다.아파트를 지을 동안 거주를 위해 일시적으로 구입한 주택은 3년 보유.2년 거주 요건을 채우지 않더라도 비과세를 받을 수 있기 때문이다.

적어도 2~3년 동안 양도소득세 부담없이 또 다른 주택에 투자할 수 있는 기회가 생긴다는 뜻이다.단,사업계획승인이 떨어진 이후 주택을 구입해야 하고 1년 이상 세대구성원 전원이 거주해야 한다.

◆1주택자

1주택 보유자가 갈아타기를 목적으로 집을 팔 계획이라면 올 하반기까지 기다려 보는 것이 좋을 듯 싶다.

이명박 정부의 새로운 세금 정책이 확정 시행되려면 시간이 걸리기 때문이다.

차기 정부는 거래세를 현행 2%에서 1%로 낮추고 장기주택보유자의 보유세와 양도소득세를 배려할 예정이어서 기대를 걸 만하다.

특히 6억원인 고가주택 기준이 상향 조정되면 양도세나 종합부동산세 절감 효과가 상당할 것으로 예상되므로 매각시점을 늦출 필요가 있다.고가주택 기준이 9억원으로 원위치될 경우 9억원짜리 주택의 양도세는 지금보다 최고 1억800만원 줄어든다.

1주택자가 재개발.재건축 주택을 매입하면 취득 후 1년 이내에 기존 주택을 팔아야 양도세가 비과세된다.다만 관리처분계획인가가 난 입주권 상태인 주택을 샀다면 아파트 완공 뒤 1년 이내에 기존주택을 팔아도 된다.이때는 세대구성원 모두가 완공된 아파트로 이사를 해야 한다.

◆다주택자

다주택자라면 추가로 집을 사는 것은 좋은 방법이 아니다.다주택자에 대한 규제는 새 정부도 참여정부와 비슷하다.

설사 거래세가 줄더라도 60%의 양도세(2주택자는 50%)를 물어야 하기 때문에 투자 매력이 적다.

집이 많다면 증여를 통해 주택 수를 줄일 필요가 있다.

먼저 독립 세대를 구성한 자녀에게 증여하는 방법을 생각해 볼 수 있다.하지만 이 경우 증여공제 금액이 3000만원(미성년자 1500만원)으로 낮아 절세 효과가 크지 않다.또 자녀가 증여세를 납부할 능력이 없어 증여세를 대신 내주면 대납한 증여세에 대해서도 세금을 내야 한다.5억원짜리 집을 자식에게 물려주면서 부모가 증여세 7560만원을 대신 냈다면 총 5억7560만원의 증여세를 내야 한다.

배우자에게 증여하는 것도 적극 고려할 만 하다.

올해부터는 6억원까지 배우자에게 세금 없이 증여할 수 있다.

증여를 할 때 주택의 취득가액을 시세대로 해 놓으면 양도차익이 줄어 세금 절약 효과도 거둘 수 있다.

예를 들어 2억원에 산 아파트의 시세가 6억원이 됐다면 아내에게 6억원을 증여하고 5년 뒤 팔 때는 6억원 이상 부분의 양도차익에 대해서만 양도세를 내면 된다.

다만 증여 후 5년이 되기 전에 주택을 매각하면 세제 혜택을 받을 수 없다.

정리=박종서 기자 cosmos@hankyung.com