규제풀린 재건축 수익성 분석해보니…

수익 최고 50% 환수…실속 없다
용적률 높이면 일반분양 늘어나지만…'상한제' 적용으로 조합원 부담은 증가

'재건축 아파트의 용적률을 높여줘도 별 볼일 없네.'

정부가 '11·3 대책'을 통해 재건축 아파트의 용적률을 대폭 늘려줬지만 조합원이 얻을 수 있는 이익은 거의 없는 것으로 나타났다. 분양가 상한제에 걸려 일반분양 물량의 아파트값을 높게 책정할 수 없는 데다 조합원 수익의 최고 50%를 세금으로 환수하는 '조합원 초과이익 부담금' 때문이다. 현행 법대로라면 용적률을 높여서 아파트를 높게 지을수록 수익률이 오히려 떨어지는 상황까지 벌어질 수 있다. 이 같은 결과는 주거환경연구원의 시뮬레이션을 통해 10일 밝혀졌다.

사설 주건환경연구원은 서울에 있는 A단독주택 단지(3종 일반주거지역)의 재건축 규제 완화에 따른 경제적 효과를 분석했다. 연구원이 분석한 A단지(조합원 400명)는 현행 기준으로 재건축할 경우 용적률 210%를 적용받는다. 일반분양 198가구와 재건축 임대아파트 130가구를 포함해 728가구 규모다. 조합원 각자가 내야 할 분담금은 평균 2억4100만원으로 추산된다.

A재건축 조합이 가장 큰 폭의 수익을 올리는 길은 11·3 대책의 '임대주택 의무비율 폐지'를 이용해 임대 아파트를 모두 일반분양으로 돌리는 것이다. 가구수는 늘어나지 않지만 임대아파트 130가구를 모두 팔 수 있어 조합원의 분양수입이 커진다. 연구원은 수입이 380억원 증가해 조합원들은 1인당 2억4131만원에서 1억4623만원으로 9508만원(39.4%)씩을 아낄 수 있다.

하지만 이제부터는 용적률을 늘리더라도 수익은 늘어나지 않는다. 조합 측이 용적률을 210%에서 250%로 40%포인트 높이면 증가한 용적률의 절반인 20%포인트는 보금자리주택을 지은 다음 정부에 표준건축비만 받고 팔아야 한다. 전체 용적률이 270%가 될 경우 일반분양 아파트가 448가구로 늘어나고 보금자리주택도 89가구를 짓게돼 아파트 단지는 937가구로 커진다. 반면 조합원 개별 분담금(1억4137만원)은 임대 아파트를 일반분양으로 전환했을 때보다 486만원밖에 감소하지 않는다. 용적률이 높아져 빽빽한 아파트 단지를 지어야 하는 부담을 감안하면 이익이 보잘 것 없다.

용적률을 법정 상한선인 300%까지 올리면 조합원 개별 분담금은 1억4307만원으로 용적률이 270%였을 때보다 되레 170만원을 더 내야 한다. 용적률이 늘었는 데도 조합원의 부담이 커진 이유는 아파트를 높게 지을수록 가구당 대지 지분이 감소해 분양가격이 감소하기 때문이다. A단지 113㎡를 기준(분양가 상한제 적용)으로 할 때 용적률 210%에서는 예상 분양가가 6억900만원이지만 용적률 270%는 5억1900만원,용적률 300%는 4억8700만원으로 떨어졌다.

게다가 조합 이익의 상당부분은 재건축 부담금으로 환수된다. 재건축을 통해 얻은 순수 이익이 조합원당 3000만원을 넘으면 수익의 10~50%가 부담금으로 부과된다.

연구원 관계자는 "용적률만 높여주면 재건축이 활성화될 것이라고 전망하지만 실제 검토 결과 예상 수익은 많지 않은 것으로 조사됐다"며 "분양가 상한제를 손질하고 과세 기준을 현실화해야 한다"고 주장했다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com